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中华人民共和国政府和科威特国政府关于促进和保护投资协定

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中华人民共和国政府和科威特国政府关于促进和保护投资协定

中国政府 科威特国政府


中华人民共和国政府和科威特国政府关于促进和保护投资协定


(签订日期1985年11月23日 生效日期1986年12月24日)
  中华人民共和国政府和科威特国政府(以下总称缔约国,个别称缔约一国),
  愿为进一步扩大两国间的经济合作,特别是为缔约一国投资者到缔约另一国领土和海域内投资创造良好的条件;
  认识到依照国际协定鼓励和相互保护此种投资将有助于激励经营的积极性和增进两国的繁荣;
  达成协议如下:

  第一条 定义
  本协定内:
  一、“投资”一词,应包括缔约一国的自然人或法人在本协定生效之前或之后依照缔约另一国的法律和法规在该缔约另一国领土和海域内所投入的各种资产。除上述一般概念之外,“投资”一词应包括:
  (一)动产和不动产以及其它物权,如抵押权、留置权、质权、用益权和其它类似权利;
  (二)公司的股份、股票和债券或该类公司中的其它权利或权益;缔约一国或其自然人或法人发行的贷款和债券以及为再投资而留存的收益;
  (三)与投资有关的金钱请求权或具有经济价值的行为请求权;
  (四)版权、商标、专利和其它工业产权、专有技术、商名和商誉;
  (五)由法律或合同所赋予的权利以及依法获得的特许和许可。
  所投资产形式的变更不影响其作为投资的性质,但该种变更不得与最初的投资许可相违背。
  二、“投资者”一词,系指在缔约另一国领土和海域内投资的缔约一国的自然人或法人。
  三、“自然人”一词,系指依照缔约任何一国法律持有其国籍的自然人。
  四、“法人”一词,系指在缔约任何一国领土内,根据该国法律设立并被认为是法人的任何实体,如公共机构、机关、公司、基金会、会社、发展基金会、企业、合作社、协会、社团和类似实体,以及私人的公司、商号、合伙、集团和组织,而不论其责任是否有限。
  如果缔约一国的自然人或法人在第三国领土内设立的某法人中拥有利益,该法人在缔约另一国投资时,应被视为缔约一国的法人,但本条本款只有在该第三国无权或放弃对上述法人的保护时,方能适用。
  五、“收益”一词,系指投资所产生的款项,主要是:利润、利息、资本所得、股息、提成费或酬金。
  六、“东道国政府”一词,系指缔约一国的政府,在该国领土和海域内已经或将要进行有关的投资。
  七、“海域”系指缔约国根据国际法行使主权、主权权利或管辖权的海区或海底区域。

  第二条 促进和保护投资
  一、缔约各国应鼓励缔约另一国投资者在其领土和海域内投资,为之创造良好条件,并应运用其法律授予的权力接受此种投资。
  二、缔约各国在任何时候都应保证给予缔约另一国投资者的投资和收益以公正和公平的待遇。缔约各国应依据其法律和法规保证缔约另一国投资者对在其领土和海域内投资的管理、维持、使用、享有或处分不受任何不合理或歧视性措施的约束或损害。缔约各国应恪守其在批准缔约另一国投资者投资的文件中或已批准的缔约另一国投资者的投资合同中可能承担的义务。
  三、缔约国应定期就各自领土和海域内各经济领域的投资机会进行磋商,以确定对缔约两国最为有利的投资领域,并根据缔约两国随时商定的范围、条款和条件,给此种投资以适当的便利、激励和其它形式的鼓励。

  第三条 最惠国条款
  一、缔约各国在其领土和海域内应给予缔约另一国投资者的投资及收益不低于其给予任何第三国投资者的投资及收益的待遇。
  二、缔约各国在其领土和海域内应给予缔约另一国投资者有关投资的管理、维持、使用、享有或处分的待遇不低于其给予任何第三国投资者的待遇。
  但本条或第二条不应被解释为缔约一国有法律义务将其因参加关税同盟、自由贸易区或任何其他完全或主要与税收有关的协定或安排或任何与资本流动有关的地区性或分地区性安排,而可能给予其它国家的投资者的任何优惠待遇、特惠或特权扩展至缔约另一国的投资者。

  第四条 损害或损失的补偿
  一、缔约一国的投资者在缔约另一国领土和海域内的投资,因该缔约另一国领土和海域内发生战争或其它武装冲突、全国紧急状态、叛乱、骚乱或暴乱而受到损失,缔约另一国在采取有关补偿性措施方面给予缔约一国投资者的待遇,不应低于其给予任何第三国投资者的待遇。
  二、在不损害本条第一款的情况下,缔约一国的投资者在缔约另一国领土和海域内所遭受的损害或损失是由于:
  (一)该国军队或当局征用其财产;
  (二)该国军队或当局非因战斗行动或情势必需毁坏了其财产。
  则在财产被征用期间或因财产被毁坏而导致的损害与损失,应得到公平合理和非歧视性的补偿。由此而发生的款项应以可兑换的货币支付并能自由转移。

  第五条 国有化、征收或类似措施
  一、(一)缔约任何一国的自然人或法人的投资非因有管辖权的法院根据有效法律发布命令不得被查封、没收或被采取类似措施。
  (二)只有为了缔约一国国家利益的公共目的、给予公平合理的补偿,并在非歧视性的基础上和根据普遍适用的国内法律,缔约一国方能对其领土和海域内的缔约另一国的自然人和法人的投资实行国有化、征收或采取具有类似国有化或征收效果的措施。
  (三)补偿应按征收决定公布或为公众知道前一刻投资的市场价值为基础计算。若市场价值不易确定,补偿应根据公认的估价原则和公平的原则确定,尤其应把投入的资本、折旧、已汇回的资本、更新价值和其它有关因素考虑在内。补偿应包括从征收之日至支付之日按初始投资所用货币适用的通用利率计算的利息。投资者和东道国就补偿款额的确定不能达成协议,应提交仲裁。最终确定的补偿款额应以可自由兑换的货币向投资者支付和允许汇回,并不得不适当的拖延。
  (四)当缔约一国对在其领土内按其有效法律而建立或特许的公司、商号或其它商业社团或商业团体的资产实行国有化或征收时,如缔约另一国的自然人或法人在其中拥有股份、股票、债券或其它权利或利益,则应保证其得到以可自由兑换的货币支付的公平合理的补偿,并允许汇回。补偿应按国有化或征收决定公布或为公众知道前一刻公认的估价原则如市场价值为基础来确定。补偿应包括自征收之日至支付之日以初始投资所用货币适用的通用利率计算的利息。
  二、本条第一款的规定应同样适用于投资的经常性收益和清算时的清算所得。

  第六条 投资和收益的汇回
  一、缔约任何一国应依照其法律和法规允许以任何可兑换的货币转移下列款项,并不应不适当地拖延:
  (一)缔约另一国投资者投资所产生的纯利、股息、提成费、技术援助和技术服务费、利息和其它收益;
  (二)缔约另一国投资者投资的全部或部分清算所得;
  (三)为缔约双方认作投资的贷款的偿还款项;
  (四)被允许在其领土和海域内从事与投资有关工作的缔约另一国的国民及其雇员的收入。
  二、在不限制本协定第五条一般原则的情况下,缔约国承诺对本条第一款所述的转移给予与第三国投资者来源于投资的转移以相同的待遇。
  三、在本协定内,汇率应依照与国际货币基金组织一致的官方汇率确定,若不存在此种汇率,则应依照对特别提款权或美元或缔约两国同意的任何其它可兑换货币的官方汇率确定。
  四、然而,上述转移应服从东道国政府为了达到基本经济平衡,在其现行外汇管理法规之外施加不超过六个月的合理限制的权利,但在该期限内应允许汇回上述转移款的百分之五十。

  第七条 代位
  一、如果缔约一国(或其指定的代理机构)根据其对在东道国领土和海域内的投资或部分投资提供的保险或担保向其投资者进行了支付,或以其它方式对上述投资的投资者的任何权利进行了代位,东道国应承认:
  (一)该缔约国(或其指定的代理机构)依照法律或法律行为由转让、保险或其它代位而产生的权利;
  (二)该缔约国(或其指定的代理机构)有权因代位而行使上述权利,并承担与该权利有关的义务。
  据此,该缔约国(或其指定的代理机构)应有权根据其意愿,在东道国有管辖权的法院或专设法庭,主张与被代位者相同的权利或按照本协定第九条的程序将争议提交仲裁。
  二、如果该缔约国根据代位获得任何款项,就此所享受的待遇不应低于第三国从其受保人进行类似投资活动而获得的款项的待遇。

  第八条 投资争议的解决
  一、缔约一国与缔约另一国投资者之间关于该投资者在缔约一国领土和海域内的投资的争议或分歧应尽可能友好解决。
  二、如果该争议或分歧自任何一方要求友好解决之日起六个月内未能按照本条第一款的规定解决,双方又未商定其它解决程序,有关投资者可选择下述一种或两种解决办法:
  (一)向投资所在缔约国的主管行政当局或机构申诉并寻求救济;
  (二)向投资所在缔约国有管辖权的法院提起诉讼。
  三、有关补偿款额的争议和双方同意提交仲裁的其他争议,可以提交国际仲裁庭。
  上述国际仲裁庭应按下述方式专门设立:争议各方应委派一名仲裁员。该两名仲裁员应共同委派一名与缔约双方均有外交关系的第三国国民为仲裁庭主席。从争议一方通知另一方将争议提交仲裁之日起两个月内委派仲裁员,四个月内委派主席。
  如果某项委派未在上款规定的期限内作出,又无其它约定,任何一方可以要求斯德哥尔摩商会国际仲裁院主席进行必要的委派。
  仲裁庭应参考一九六五年三月十八日在华盛顿签订的“关于解决国家和他国国民之间投资争端公约”或联合国国际贸易法委员会仲裁规则自行制定仲裁程序。
  仲裁庭应根据本协定的规定、有关的国内法、缔约两国间签订的协定和公认的国际法原则作出裁决。
  仲裁庭应在有关双方共同选定的第三国工作,如果在仲裁庭最后一名仲裁员被委派后四十五天内未能选定工作地点,则在斯德哥尔摩工作。仲裁庭由多数票作出决定。裁决应是终局的,对双方均有拘束力。
  仲裁庭作出裁决时,应陈述其法律依据,并应任何一方的要求,对其进行解释。
  各方应负担其委派的仲裁员和其参与仲裁程序的费用。仲裁庭主席的费用及其它费用由双方平均负担。
  四、除本条以上规定外,缔约一国投资者与投资所在缔约另一国投资者之间的争议,可以根据双方订立的仲裁条款通过国际仲裁解决。
  五、在仲裁程序终止之前和缔约一国不遵守或不履行仲裁庭作出的裁决之前,缔约任何一国都不得通过外交途径追究已提交仲裁的事宜。

  第九条 缔约国之间争端的解决
  一、若对本协定的解释或适用发生争端,缔约国政府应努力通过谈判或调解解决。
  二、如果争端不能如此解决,应缔约任何一国的要求,应依照本条规定提交仲裁庭。
  三、仲裁庭应按下述方式组成:自收到仲裁要求后两个月内,缔约两国应各委派一名仲裁员,此两名仲裁员应随后推选一名第三国国民作为仲裁庭主席(以下称主席)。主席应自其它两名仲裁员委派之日起的两个月内委派。
  四、如果在本条第三款规定的期限内任何一方没有委派其仲裁员或委派的两名仲裁员没有就推选主席取得一致,则可以请求国际法院院长进行委派。如果院长是缔约一国的国民或因他故不能履行所述职责,应请求副院长进行委派。如果副院长也是缔约一国的国民或因他故不能履行所述职责,则应请求非缔约任何一国国民的国际法院的资深成员进行委派。
  五、仲裁庭应以多数票作出决定。该决定应具有拘束力。缔约两国应各自负担其仲裁员和法律顾问在仲裁程序中的费用,主席及其余的费用应由缔约国双方平均分担。仲裁庭应自行决定其程序。

  第十条 缔约国间关系
  不论缔约两国间是否存在外交或领事关系,本协定的规定均应适用。

  第十一条 其它规则及特别允诺的适用
  一、若某事项既受本协定的管辖,又受缔约两国均参加的其它协定或缔约两国共同承认的法律原则或东道国法律的管辖,则本协定不得阻碍在缔约另一国领土和海域内拥有投资的缔约一国的投资者择优适用对他更为有利的规则。
  二、根据缔约一国对缔约另一国投资者的特别允诺而进行的投资,如果该特别允诺包含比本协定更优惠的规定,则在不损害本协定规定的情况下,按照特别允诺的条件办理。

  第十二条 生效
  本协定应在缔约两国相互通知业已履行完毕本协定生效所需的国内程序之日起生效。

  第十三条 期限与终止
  一、本协定有效期为二十年。除非在最初十九年满后,缔约一国将其终止本协定的意愿通知缔约另一国,则本协定将继续有效。终止的通知应在缔约另一国收到一年后生效。
  二、在本协定终止通知生效之日前进行的投资,本协定的规定经适当调整,应自终止通知生效之日起继续有效二十年。
  经各自政府正式授权的签字人签署本协定,特此证明。
  本协定于回历1406年3月11日,即公元一九八五年十一月二十三日在科威特签署。一式两份,每份均用中文、阿拉伯文和英文书就。三种文本具有同等效力。若发生分歧,以英文本为准。
  注:本协定于一九八六年十二月二十四日生效。

  中华人民共和国政府           科威特国政府
    代  表               代  表
    姚 依 林           加西姆·穆罕默德·哈拉菲
    (签字)               (签字)

                议定书

  值此中华人民共和国政府和科威特国政府关于促进和保护投资协定签字之际,双方签字人议定如下各项,作为本协定的组成部分:

 一、关于第二条:
  缔约任何一国的投资者在东道国应有权根据东道国的法律和法规或缔约两国间的协定随时规定的范围、条款和条件,向东道国有关当局申请适当的便利、激励或其他形式的鼓励(特别包括税收的减免)。

 二、关于第三条:
  (一)一切有关购买、销售和运输原料和辅料、能源、燃料和各种生产工具和操作工具的活动,应享受不低于第三国投资者的投资活动的待遇。凡上述活动遵守并符合东道国的法律和法规以及本协定的规定,其正常运行应不受阻碍。
  (二)东道国应给予被批准在其领土和海域内工作的缔约一国国民适当的物质支持,以便其履行职能。
  (三)缔约两国应根据其国内法对缔约一国国民及其雇员因在缔约另一国领土和海域内投资而提出的入境申请和关于准许居留、工作和旅行的申请给予善意的审查。

 三、关于第四条:
  对因本协定第四条第二款所述事件引起的损失补偿所适用的非歧视性原则,应对所有投资者不分国籍同样适用。

 四、关于第五条:
  如果初始投资为美元,则补偿应包括从采取征收、国有化或其他类似措施之日至支付之日以当时伦敦银行同业拆息率计算的利息。

 五、关于第六条:
  本协定第六条所述的转移,科威特国投资者应从其根据中华人民共和国外汇管理法规在中华人民共和国外汇存款帐户中进行。
  当科威特国投资者没有足够的外汇进行转移时,中华人民共和国政府将为下述转移提供外汇:
  (一)为支付科威特国投资者与投资有关的版权、商标、专利和其他工业产权、专有技术、商名以及技术援助和技术服务的款项。
  (二)科威特国投资者的投资全部或部分清算款项以及本协定第四条第二款和第五条所述的补偿款项。
  (三)由中国银行担保的本协定第六条第一款(三)项所述的资金。
  (四)经中国有管辖权的国家机关专项批准在中华人民共和国国内市场销售其产品的有关科威特国投资者的投资收益。
  (五)被允许为科威特投资者在中华人民共和国领土和海域内的投资而工作的雇员的收入。

 六、关于第八条:
  (一)根据本协定第八条第三款可以提交国际仲裁的争议是:甲、有关本协定第四条第二款和第五条所述补偿款额的争议;乙、缔约两国可能同意提交仲裁的其他投资争议。
  (二)中华人民共和国的公司(包括国营公司)与科威特国投资者之间的投资争议应根据争议双方的仲裁条款经国际仲裁解决。国际仲裁庭所作的裁决应根据中华人民共和国的法律和法规得到承认并执行。
  (三)本协定第八条应由两国政府在诚信及相互谅解的基础上予以适用和解释,以便为缔约国投资者的投资争议的解决提供有效的程序。

 七、关于换文:
  缔约国间所有换文应是本协定的组成部分。
  本议定书于回历1406年3月11日,即公元一九八五年十一月二十三日在科威特签署。一式两份,每份均以中文、阿拉伯文和英文书就,三种文本具有同等效力。若发生分歧,以英文本为准。
  
  中华人民共和国政府          科威特国政府
    代  表              代  表
    姚 依 林          加西姆·穆罕默德·哈拉菲
    (签字)              (签字)

中华人民共和国政府副总理
姚依林先生阁下
阁下:
  参照本日签署的科威特国政府和中华人民共和国政府关于鼓励和保护投资协定,我荣幸地陈述下列事项:
  缔约两国同意,当双方均为一九六五年三月十八日在华盛顿开放签字的“关于解决国家和他国国民之间投资争端公约”签字国或改变了他们关于国际调解或仲裁的作法时,缔约两国将为扩大缔约一国与缔约另一国投资者之间的投资争议提交国际调解或仲裁的可能性开始谈判。
  如蒙复函确认贵国政府同意上述内容,我将不胜感谢。
  顺致崇高敬意

                           科威特国财经大臣
                        加西姆·穆罕默德·哈拉菲
                            (签字)
                        一九八五年十一月二十三日
科威特国财经大臣
加西姆·穆罕默德·哈拉菲阁下
阁下:
  我荣幸地收到您一九八五年十一月二十三日的来函,内容如下:
  “参照本日签署的科威特国政府和中华人民共和国政府关于鼓励和保护投资协定,我荣幸地陈述下列事项:
  缔约两国同意,当双方均为一九六五年三月十八日在华盛顿开放签字的‘关于解决国家和他国国民之间投资争端公约’签字国或改变了他们关于国际调解或仲裁的作法时,缔约两国将为扩大缔约一国与缔约另一国投资者之间的投资争议提交国际调解或仲裁的可能性开始谈判。”
  我荣幸地确认中华人民共和国政府同意来函内容。
  顺致崇高敬意

                        中华人民共和国政府副总理
                            姚 依 林
                             (签字)
                        一九八五年十一月二十三日
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厦门市商品房预售管理规定

福建省厦门市人民政府


厦门市商品房预售管理规定

 (2001年9月30日 厦门市人民政府令第100号)


                第一章 总  则


  第一条 为加强商品房预售管理,保障商品房交易安全,维护商品房交易当事人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。


  第二条 本规定适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。


  本规定所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称出卖人)将正在建设中的商品房预先出售,由买受人按合同约定支付定金或预售款,出卖人按合同约定交付商品房的行为。


  第三条 预售商品房应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。


  第四条 市土地房产行政部门负责本市商品房预售管理工作,同安区房产管理部门在市预售主管部门指导下负责本辖区内商品房预售管理工作(市土地房产行政部门和同安区房产管理部门以下统称预售主管部门)。


  房地产交易机构受预售主管部门委托负责办理商品房预售的具体工作。


                第二章 商品房预售项目管理


  第五条 预售商品房应当符合下列条件:


  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;


  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;


  (三)房屋建设工程施工合同已生效,施工进度和竣工交付日期已确定;


  (四)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上;


  (五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;


  (六)已办理预售登记,取得商品房预售许可证。


  第六条 出卖人向预售主管部门申请办理商品房预售许可证应当提交下列文件和材料:


  (一)本规定第五条第(一)、(二)、(四)、(五)项规定的证明材料;


  (二)工程施工合同和工程施工进度计划;


  (三)商品房预售款监管协议(经核准免除监管的除外);


  (四)商品房预售方案;


  (五)白蚁预防合同;


  (六)营业执照和房地产开发资质等级证书。


  前款第(四)项的商品房预售方案应包括以下内容:幢号、房号的统一编排方案、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、项目开工和计划竣工时间、房屋交付使用后的物业管理事项、预售方式。


  出卖人可以分期或者分单项向预售主管部门申请商品房预售登记。


  土地使用权或在建工程已设定抵押权的,必须提供抵押权人同意预售的书面证明。


  第七条 预售主管部门自收到商品房预售申请之日起10日内,同意预售的,应核发商品房预售许可证;不同意预售的,应说明理由,书面通知申请人。


  商品房预售许可证应当载明:出卖人的名称,许可证编号,许可证的有效期,预售商品房的名称、建筑面积、用途,商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户等内容。


  第八条 商品房预售许可证自签发之日起有效。其有效期限为建设工程施工许可证的计划竣工时间加上一年。


  商品房预售许可证有效期限届满时失效。出卖人应在失效之日起15日内将商品房预售许可证上缴预售主管部门。


  建设项目不能及时竣工验收,出卖人可在预售许可证有效期限届满前30日内,向预售主管部门申请办理商品房预售许可证的延期手续。


  建设项目已竣工验收的,出卖人应按建设部《商品房销售管理办法》规定办理商品房现售备案手续。


  第九条 商品房建设项目变更用途、增容以及转让的,当事人应向预售主管部门办理商品房预售许可证变更手续后,方可销售。


  第十条 出卖人应取得商品房预售许可证,方可发布预售广告。预售广告必须真实、合法、准确,不得有误导、欺诈和不符合预售商品房实际情况的内容,并载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。


  第十一条 预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的预售许可证的商品房项目,实行定期公告制度。


  第十二条 预售主管部门应对已核发的预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督,发现问题,应立即责令出卖人限期改正。预售主管部门应设立和公布商品房预售的查询和投诉电话,对受理的投诉应当及时处理并予答复。


                第三章 商品房预售行为管理


  第十三条 出卖人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。


  出卖人未取得商品房预售许可证,不得进行预售,不得签订预售合同,不得收取定金等任何费用。


  第十四条 在订立商品房买卖合同前出卖人应向买受人明示有关商品房买卖的法律、法规、规章,并向买受人明示下列事项:


  (一)出卖人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;


  (二)商品房预售许可证;


  (三)商品房的座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限;


  (四)商品房的结构类型、户型、质量、装修标准;


  (五)项目及其配套设施的平面示意图;


  (六)项目开发进度和竣工交付使用时间;


  (七)商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法;


  (八)商品房的价格、计价内容,与房屋有关费用的承担情况,及付款方法;


  (九)商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户;


  (十)商品房是否设定抵押或者房屋权利受限制的其他情形;


  (十一)商品房交付使用时的物业服务情况;


  (十二)法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。


  第十五条 出卖人委托房地产中介机构代理销售的,应当委托有资格的房地产中介机构代理并出具委托书,明确委托代理的范围、权限和责任。


  代理人应当向买受人明示下列事项:


  (一)本规定第十四条要求明示的事项;


  (二)代理人的资格证书;


  (三)出卖人出具给代理人的委托书;


  (四)代理人的地址和联系电话。


  第十六条 预售商品房时,出卖人与买受人应当签订书面的商品房买卖合同。


  签订商品房买卖合同时,应当使用预售主管部门统一印制、统一编号的商品房买卖合同示范文本。出卖人和买受人有权依法对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。


  出卖人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项,当事人应在商品房买卖合同中约定。


  第十七条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价。当事人可按《福建省房屋消费者权益保护条例》和建设部《商品房销售管理办法》的规定,约定和处理房屋套型、尺寸误差以及房屋面积误差。


  第十八条 商品房预售合同实行备案制度。出卖人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到房地产交易机构办理登记备案手续。买受人也可向房地产交易机构办理备案手续。房地产交易机构应当自受理之日起5日内予以办理。


  未经登记备案的商品房预售合同,不得对抗善意第三人。预售商品房合同已登记备案的,房地产交易机构不得重复登记备案。


  第十九条 预售商品房设定土地抵押权的,应先取得抵押权人对该套商品房的登记放行证明,方可办理商品房预售合同登记备案。


  设定在建工程抵押权的,应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续,方可办理商品房预售合同登记备案。


  第二十条 商品房预售合同登记备案后,商品房竣工验收前,买受人需转让预售的商品房的,应与受让人订立预售商品房转让合同。


  预售的商品房转让时,商品房预售合同载明的权利、义务随之转移。


  已办理按揭的预购商品房在竣工验收之前需转让的,应注销或变更按揭后方可转让。


  第二十一条 商品房竣工验收前,预售商品房发生转让、终止合同的,当事人双方应在签订有关协议之日起30日内到房地产交易机构办理变更或注销登记备案手续。


  第二十二条 出卖人不得用已预售的商品房设定他项权。


  第二十三条 出卖人不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计;确需变更的,应当报规划管理部门审核批准。获准变更规划设计和建筑设计的,应当在获准变更之日起10日内书面通知买受人,与买受人协商变更或者解除合同。


  第二十四条 除预售商品房的价格在商品房预售合同中约定和载明外,出卖人不得向买受人收取其他款项。


  第二十五条 出卖人设置商品房样板房或出具预售说明书的,其出售商品房的布置、装修和设备的质量,应当与商品房样板房和预售说明书一致,当事人另有约定的除外。


  第二十六条 商品房预售后,买受人向出卖人了解商品房建设进展情况时,出卖人应如实告知。


  第二十七条 出卖人向买受人交付预售的商品房时,应当提供商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。


  第二十八条 出卖人应按合同约定将竣工验收合格的商品房交付买受人。超过合同约定交付使用时间的,出卖人应按合同约定承担责任,合同约定可以退房的,买受人可按合同约定退房。


  第二十九条 房地产交易机构应建立信息查询制度,提供已登记、抵押的房地产信息。


 第四章 商品房预售款管理


  第三十条 商品房预售款是买受人和按揭银行依照合同的约定,预先支付给出卖人,在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。


  商品房预售款在商品房项目竣工验收前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。


  第三十一条 房地产交易机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。


  第三十二条 出卖人应当在银行设立商品房预售款专用帐户。出卖人有多个预售项目的,应当分别设立商品房预售款专用帐户。


  第三十三条 出卖人在申请商品房预售许可证前,应与房地产交易机构、开户银行三方签订商品房预售款专用帐户监管协议书,明确各方的权利、义务和责任。


  出卖人因开发规模、按揭额度等原因,需增加开户银行的,应经房地产交易机构同意后增设商品房预售款专用帐户。


  出卖人具备下列条件之一,可以向房地产交易机构申请免除监管:


  (一)具有国家房地产开发二级以上(含二级)资质;


  (二)前一年度被评为市级以上“重合同,守信用”单位或银行信用“AAA级”单位;


  (三)自有资金达该项目投资额50%。


  第三十四条 商品房预售款专用帐户监管协议书签订后,由于开户银行服务等原因,出卖人可以变更开户银行,重新签订商品房预售款专用帐户监管协议书。


  第三十五条 买受人应当按合同约定的付款时间,将商品房预售款直接交入商品房预售款专用帐户,凭银行出具的付款凭证向出卖人换取售房发票。出卖人不得擅自收存买受人支付的商品房预售款。


  出卖人办理商品房预售合同登记备案时,应当同时附银行出具给买受人的首期商品房预售款存入商品房预售款专用帐户的凭证。


  第三十六条 出卖人使用商品房预售款时,应向房地产交易机构提交下列文件:


  (一)商品房预售款使用申请表;


  (二)用款计划;


  (三)用于支付工程款的,提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请;用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供应商签订的购销合同。


  第三十七条 房地产交易机构收到出卖人的用款申请后,按下列程序审查,并在5日内作出答复:


  (一)审查出卖人提供的资料;


  (二)核定用款额度。用于支付工程款的,根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请予以核准用款;用于支付购买建筑材料、设备的,根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款;用于支付法定税费的,根据缴纳税费通知予以核准用款。


  同意使用商品房预售款的,房地产交易机构在申请表上出具核准意见,银行凭核准意见办理商品房预售款拨付手续。不同意使用的,房地产交易机构应当以书面形式说明理由。


  第三十八条 除依照本规定第三十六条、第三十七条规定申请用款外,出卖人可向房地产交易机构申请一定额度的资金,作为备用金。


  第三十九条 出卖人应将商品房预售款专用帐户的对帐单于每月15日前提供给房地产交易机构。


  第四十条 出卖人具备下列条件,可以向房地产交易机构申请撤销商品房预售款专用帐户监管。经房地产交易机构同意后,向银行办理结算手续,注销商品房预售款专用帐户:


  (一)预售商品房项目竣工并经依法验收合格;


  (二)施工单位出具证明未欠工程款。


                 第五章 罚  则


  第四十一条 违反本规定第十三条规定,未取得预售许可证预售商品房的,由预售主管部门责令停止销售,依法没收违法所得,并可处已收取的预售款百分之一以下的罚款。


  违反本规定第九条规定,未办理预售许可证变更手续预售商品房的,由预售主管部门责令改正,处以1000元以上3000元以下的罚款。


  第四十二条 违反本规定第十四条、第十五条第二款规定,出卖人和代理人未向买受人明示法定事项的,由预售主管部门责令改正,逾期拒不改正的,处以1000元以上3000元以下的罚款。


  第四十三条 违反本规定第十五条第一款规定,出卖人委托没有资格的房地产中介机构代理预售商品房的,由预售主管部门给予警告,并可处10000元以上30000元以下罚款。


  第四十四条 违反本规定第十八条第一款、第二十一条规定,出卖人未在规定时间内办理商品房预售合同登记备案、变更或注销手续的,由预售主管部门责令限期改正,并可处以200元以上1000元以下罚款。


  第四十五条 出卖人违反本规定第三十条第二款规定使用商品房预售款和违反本规定第三十五条第一款规定直接收存商品房预售款的,由预售主管部门责令其改正,并可处违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款,罚款最高限额为30000元。


  第四十六条 银行违反本规定第三十七条第二款规定未凭房地产交易机构核准意见支付商品房预售款,房地产交易机构违反本规定第三十条第二款规定同意使用商品房预售款的,其主管部门应当责令其改正和追回流失款项。给出卖人造成损失的,依法承担赔偿责任。


  出卖人合法使用商品房预售款,房地产交易机构不予同意,给出卖人造成损失的,依法承担赔偿责任。


  第四十七条 当事人对预售主管部门作出的行政处罚决定不服,可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


  第四十八条 商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


                 第六章 附  则


  第四十九条 条件成熟时,符合市政府规定条件的中介机构也可以接受出卖人的委托从事商品房预售款的监督管理服务。


  从事商品房预售款监督管理服务的中介机构的条件由市政府另行制定。


  第五十条 本规定自2002年1月1日起施行。



厦门市人民政府
二○○一年九月三十日

最高人民法院、公安部、外交部复关于今后办理外侨各种证明问题

最高人民法院 公安部 外交部


最高人民法院、公安部、外交部复关于今后办理外侨各种证明问题

1963年8月13日,最高法院、公安部、外交部

黑龙江省高级人民法院、公安厅、外事处:
你们(63)黑法总行字第1号、政(63)字第1005号、(63)黑外领字第1号函收悉。
几年以来,我各有关部门为离境外侨(主要是苏侨)出具了大量的工作、学历、出生、死亡、结婚、离婚等项证明文件,满足了他们的要求,对外产生了良好的影响。但是由于出具证明的部门很多,并且其中有些部门是不宜对外的军事、保密单位和机关、厂矿的基层单位,另外,由于没有统一的规定,各单位出具各项证明的格式也不一致。为了改进此项工作,今后为外侨出具上述各项证明,请按以下办法办理:
一、外侨要求出具解放后(或解放前)的工作、学历、出生、死亡、结婚、离婚等项证明,今后一律由有关部门协助提供情况,统一由法院或公证处出具证明。
二、为苏侨出具的上述各项证明,根据1956年中苏互免公证认证的协议不收公证费,但是我仍可照章征收工本费和手续费(此项费用统一规定为人民币5元)。为其他国家侨民出具的上述各项证明,一律征收公证费(连工本费和手续费共10元)。
三、外侨要求我公证机关公证私人出具的解放前的上述各项证明,经调查情况属实者,可由法院或公证处公证,并照章征收公证费。
四、对为外侨出具的上述各项证明,我不必主动为其办理认证。但是如果申请人要求认证,可予办理并照章征收认证费。
五、外侨自境外直接来信请求办理上述各项证明,也可受理。
六、上述各项证明,可由有关部门直接交给国内申请人。若申请人已经离境回国,建交国公民的证明文件,可通过外事处或外交部领事司转其本国驻华使、领馆;未建交国公民的证明文件,可通过中国红十字总会转交。
七、外侨申请办理上述各项证明,如经调查了解,不能为其出具证明者,可将情况通过上述途径转告申请人。
八、对于外侨要求出具或公证我不宜承认的经历(如伪满警官、私人保镖,前外国租界巡捕等)、学历(如伪满“长春建国大学”的学员……)等项证明,则不予办理。