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客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例：

　　2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
　　后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
　　马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
　　庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点：

一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

　　本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。

　　律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


陕西省人民政府


陕西省人民政府工作规则（试行）
陕西省人民政府



为了进一步改善和加强政府工作，把省政府建设成为创新、务实、效率、清廉的国家行政机关，更好地为改革和建设服务，根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定，特制订本规则。
一、省人民政府职权
（一）执行省人民代表大会及其常务委员会的决议，以及国务院的决定和命令，规定行政措施，发布决定和命令：
（二）领导各工作部门、直属机构和下级人民政府的工作；
（三）改变或者撤销各工作部门、直属机构的不适当的命令、指示和下级人民政府的不适当的决定、命令；
（四）依照法律规定任免、培训、考核和奖惩国家行政机关工作人员；
（五）编制和执行国家经济、社会发展计划和地方预算，领导和管理本省的经济、教育、科学、文化、旅游、卫生、体育事业、城乡建设事业和财政、民政、公安、外事、民族事务、司法行政、监察、计划生育等工作。
（六）保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产，保护私营经济的合法权利和利益，保护公民私人所有的合法财产，维护社会秩序，保障公民的人身权利、民主权利和其他权利；
（七）保障农村集体经济组织应有的自主权；
（八）保障少数民族的权利和酋重少数民族的风俗习惯，帮助各少数民族聚居的地方实行区域自治，帮助各少数民族发展政治、经济和文化的建设事业；
（九）保障宪法和法律赋予妇女的男女平等、同工同酬和婚姻自由等各项权利；
（十）办理国务院交办的其他事项。
二、省长、副省长的职责
（一）省人民政府实行省长负责制。省长领导省人民政府的工作。副省长协助省长工作。
（二）省长召集和主持省人民政府全体会议和常务会议。省人民政府工作中的重大问题，必须经省人民政府常务会议或者全体会议讨论决定。日常工作分工负责处理。
（三）省人民政府发布的决定、命令和规章，以及向省人民代表大会及其常务委员会提出的议案，任免人员，由省长签署。
（四）副省长按照各自分工或省长的委托，各负其责，做好工作。对于工作中的重要情况和重大事件，要及时向省长报告。对于带方针政策性的问题，要认真调查研究，向省长提出解决问题的建议。
（五）省长、副省长在工作中，要认真执行党的路线、方针、政策、贯彻实施宪法、法律和国务院的行政法规、决定、命令、指示、充分发挥省人民政府各工作部门、直属机构和各地区行署、各市、县人民政府的作用。
省人民政府特邀顾问受省长委托，负责某些专项工作任务。
三、会议制度
省人民政府实行全体会议、常务会议和省长办公会议等会议制度。
（一）省人民政府常务会议由省长、副省长和秘书长组成，由省长或省长委托副省长负责召集。会议的主要任务是：（1）传达和研究贯彻国务院的重要指示和决定；（2）讨论通过报请国务院审定的重要报告和请示；（3）讨论通过提请省人民代表大会及其常务委员会审定的政府工
作报告、议案和法规草案；（4）审议确定全省国民经济、社会发展的长期规划和年度计划，以及年度财政收支预算安排情况、执行情况和调整意见；（5）讨论决定省人民政府管理的人事任免事项；（6）讨论由省人民政府发布的命令、行政规章以及准备采取的重大行政措施；（7）讨
论决定各部门、各地市请示省人民政府的重要事项；（8）讨论决定省人民政府工作中的其他重大问题题。省人民政府常务会议每周星期一上午召开。
（二）省人民政府全体会议由本届人民政府组成人员组成，由省长负责召集。会议的主要任务是：（1）传达贯彻国务院的重要指示和决定；（2）决定和部署省人民政府的重要工作；（3）通报全省工作的重要情况；（4）讨论通过须由省人民政府全体会议决定的重要事项。省人民
政府全体会议一般每季召开一次。
（三）省长办公会议由省长或省长委托副省长负责召集，研究和处理省人民政府日常工作的重要问题。省长办公会议，根据需要不定期召开。
省长、副省长、特邀顾问，可以召开专题会议，研究和处理工作中的具体业务问题。
（四）专员、市长、县长会议由省长负责召集，主要是传达贯彻国务院的重要决定和指示，部署省人民政府的工作，并就一些重大问题征求地区行署和市、县人民政府的意见。专员、市长、县长会议，一般每年召开一至二次。
（五）省人民政府全体会议、常务会议和省长办公会议，议题由秘书长审核把关，送主持会议的省或副省长确定，会务工作由办公厅负责组织。
（六）凡列入省政府常务会议，省长办公会议讨论的议题，各主办部门必须事前做好调查研究，对所请示的事项，应由分管副省长提出明确的处理意见，凡涉及其他部门和有关地区的问题，特别是涉及投资、财政、税收、信贷、物价、机构、编制、外汇、劳动工资等方面的问题，必须
在会前协商。协商意见不一致时，再由分管秘书长、副秘书长、办公厅主任、副主任协调。经过协调意见仍不一致时，主办部门要将不同意见如实反映，并附相关部门的书面材料。凡未经协商的，办公厅不予安排会议。
各部门汇报的议题，内容要准确，文字要简练。由部门主要负责人亲自汇报，并将汇报材料提前一周印送办公厅。
会议议题材料，办公厅要提前两天分送民会人员准备意见。参加省人民政府常务会议和省长办公会议的人员，必须是各部门主要负责人。主要负责人因故不能参加时，经办公厅请示有关领导同志同意后，可由部其他负责人参加。参加会议人员不准带随员。
会议讨论决定事项，以会议纪要为准，各地市、各部门必须坚决执行。在执行中如发现问题，应及时向省人民政府报告。会议决定事项，由办公厅负责检查、催办、落实。
（七）省人民政府各部门召开的全省性专业会议，应本着少（人员少）、小（规模小）、短（会期短）、俭（检朴节约）的原则组织安排。全省性专业会议一般每年只举行一次，并须由主办部门事先报经省人民政府批准；会议一般以部门名义召开，除特殊情况经批准外，不应要求地、
市、县的负责人参加。
四、文件审批制度
（一）批办文件按以下原则办理：属于全局性的重大问题，由省长审批；属于国务院、省人民政府已经确定的方针、政策、原则、计划范围内的日常工作问题，按照分工由副省长、特邀顾问、秘书长处理；属于省人民政府各部门职权范围内的事情，由主管部门处理。部门之间遇到有分
歧的问题，由有关部门负责人直接协商解决。确属部门之间解决不了的问题，应由主办部门说明情况，提出意见，并附相关部门的书面材料，报送省人民政府处理。各部门报送省人民政府的文件，除关系国家和人民安危的紧急事项外，均应经省人民政府办公厅处理，而不应由部门直接呈送
省长、副省长、特邀顾问审批。
（二）以省人民政府名议印发的文件，一般由分管副省长签发；涉及其他副省长、特邀顾问主管的工作，应经有关副省长、特邀顾问审核后再签发；属于重大问题，经主管副省长、特邀顾问审核后送省长签发。
（三）各部门代省人民政府起草的文稿，应由部门主要负责人严格审核、签署。如有涉及其他部门的问题，应由主办部门与有关部门协商后再上报。
（四）向省人民政府的请示，必须坚持一事一报，不得一文数事，也不得在报告和简报中夹带请示问题。
（五）省人民政府决定的事项，凡是可以登简报或在报、刊上发表的、能用口头、电话答复的、会议已经部署的，一般不另行文。省人民政府负责人在部门召开的会议上的讲话，一律由会议主办部门印发。各部门上职权范围内的业务文件，均由部门行文；涉及几个部门工作的业务文件
，由有关部门联合行文。
（六）各地市、各部门需要向省人民政府申请解决的问题，凡属省人民政府业务主管部门职权范围内的事情，应直接向主管部门写报告，不要向省人民政府请示。
本规则自发布之日起试行。省人民政府过去颁发的有关通知、规定、办法、凡与本规则相抵触的，按本规则执行。




1988年6月15日