最高人民法院知识产权案件年度报告（2008）
最高人民法院
最高人民法院知识产权案件年度报告（2008）
中华人民共和国最高人民法院知识产权审判庭
序 言
最高人民法院知识产权审判庭负责审理本院受理的各类知识产权民事纠纷案件和部分专利、商标授权
确权行政纠纷案件。2008年，最高人民法院知识产权审判庭共新收包括侵犯专利权纠纷、侵犯著作权纠纷、侵犯商标权纠纷、不正当竞争纠纷和各类知识产权合同纠纷以及专利、商标授权确权纠纷等知识产权案件277件，加上2007年旧存的各类案件52件，全年共审理各类案件329件，比2007年增长103.9%。最高人民法院通过依法履行知识产权审判职责，解决各类知识产权纷争，充分保护了当事人的合法权益。同时，最高人民法院通过一系列疑难复杂和新类型知识产权案件的裁判，不断明确相关法律适用问题，维护了知识产权司法标准的统一。最高人民法院裁判的这些知识产权案件中有关法律适用问题的阐释，对于全国法院知识产权司法保护工作具有指导和借鉴意义。为及时总结审判经验，加强审判监督和指导，促进知识产权法律适用标准的统一和完善，最高人民法院知识产权审判庭在2008年度审结的184件案件中，选取了23件典型案件的判理摘要，形成本年度报告，现公开发布。
目 录
序言
一、知识产权民事案件
（一）专利案件
（二）著作权案件
（三）商标案件
（四）不正当竞争案件
（五）技术合同案件
二、知识产权行政案件
（一）专利授权确权案件
（二）商标授权确权案件
一、知识产权民事案件
（一）专利案件
1、在施特里克斯有限公司与宁波圣利达电器制造有限公司、华普超市有限公司侵犯专利权纠纷申请再审案中，最高人民法院（2007）民三监字第51－1号驳回再审申请通知认为，公知技术抗辩的适用仅以被控侵权产品中被指控落入专利权保护范围的全部技术特征与已经公开的其他现有技术方案的相应技术特征是否相同或者等同为必要，不能因为被控侵权产品与专利权人的专利相同而排除公知技术抗辩原则的适用。
2、在辽宁省高级人民法院关于朝阳兴诺公司按照建设部颁发的行业标准《复合载体夯扩桩设计规程》设计、施工而实施标准中专利的行为是否构成侵犯专利权问题请示案中，最高人民法院(2008)民三他字第4号答复函认为，鉴于目前我国标准制定机关尚未建立有关标准中专利信息的公开披露及使用制度的实际情况，专利权人参与了标准的制定或者经其同意，将专利纳入国家、行业或者地方标准的，视为专利权人许可他人在实施标准的同时实施该专利，他人的有关实施行为不属于专利法第十一条所规定的侵犯专利权的行为；专利权人可以要求实施人支付一定的使用费，但支付的数额应明显低于正常的许可使用费；专利权人承诺放弃专利使用费的，依其承诺处理。
3、在浙江杭州鑫富药业股份有限公司诉山东新发药业有限公司、上海爱兮缇国际贸易有限公司发明专利临时保护期使用费纠纷及侵犯发明专利权纠纷管辖权异议申请再审案中，最高人民法院（2008）民申字第81号民事裁定明确了发明专利临时保护期使用费纠纷的管辖确定原则。最高人民法院认为，发明专利临时保护期使用费纠纷虽然不属于一般意义上的侵犯专利权纠纷，但在本质上也是一类与专利有关的侵权纠纷，应当依据民事诉讼法第二十九条有关侵权诉讼的管辖确定原则来确定发明专利临时保护期使用费纠纷的管辖。发明专利临时保护期使用费纠纷在案件性质上与侵犯专利权纠纷最为类似，因此，在法律或者司法解释对这类案件的管辖作出特别规定之前，可以参照侵犯专利权纠纷的管辖规定确定管辖。对于被控侵权的实施行为跨越发明专利授权公告日前后的，其行为具有前后的连续性、一致性，从方便当事人诉讼出发，应当允许权利人一并就临时保护期使用费和侵犯专利权行为同时提出权利主张。
4、在蓝星化工新材料股份有限公司江西星火有机硅厂与山东东岳有机硅材料有限公司、山东东岳氟硅材料有限公司、北京石油化工设计院有限公司侵犯实用新型专利权纠纷上诉案中，最高人民法院（2008）民三终字第7号民事裁定认为，受理法院对案件有管辖权是审理案件的前提，当确定诉讼主体与确定管辖权发生冲突时，受理法院应当首先就管辖权问题作出裁定。
5、在蔡朗春与佛山石湾鹰牌陶瓷有限公司、江门市新力塑料厂有限公司、朱根良侵犯专利权纠纷管辖权异议申请再审案中，最高人民法院（2008）民申字第19号民事裁定认为，杭州市中级人民法院已审理过再审申请人就涉案专利权提起的多个侵权诉讼，且本案不属于在浙江省内具有重大影响的案件，因此，为便于案件的审理，上级人民法院可以根据民事诉讼法第三十九条的规定将本院管辖的第一审民事案件交下级人民法院审理。
（二）著作权案件
6、在广东大圣文化传播有限公司与洪如丁、韩伟、广州音像出版社、重庆三峡光盘发展有限责任公司、联盛商业连锁股份有限公司侵犯著作权纠纷申请再审案中，最高人民法院（2008）民提字第51号民事判决澄清了著作权法第三十九条第三款与第四十一条第二款的法律适用范围问题。著作权法第三十九条第三款设定了限制音乐作品著作权人权利的法定许可制度，即“录音制作者使用他人已经合法录制为录音制品的音乐作品制作录音制品，可以不经著作权人许可，但应当按照规定支付报酬”。该规定虽然只是规定使用他人已合法录制为录音制品的音乐作品制作录音制品可以不经著作权人许可，但该规定的立法本意是为了便于和促进音乐作品的传播，对使用此类音乐作品制作的录音制品进行复制、发行，同样应适用著作权法第三十九条第三款法定许可的规定。即经著作权人许可制作的音乐作品的录音制品一经公开，其他人再使用该音乐作品另行制作录音制品并复制、发行，不适用第四十一条第二款“经著作权人许可”的规定。
7、在新传在线（北京）信息技术有限公司与中国网络通信集团公司自贡分公司侵犯信息网络传播权纠纷申请再审案中，最高人民法院（2008）民申字第926号民事裁定认为，对于当事人提供的相关公证证据，人民法院在必要时可以根据网络环境和网络证据的具体情况，审查公证证明的网络信息是否来自于互联网而不是本地电脑，并在此基础上决定能否作为定案依据。因在技术上确实存在可以预先在本地电脑中设置目标网页，通过该电脑访问互联网时，该虚拟的目标网页与其他真实的互联网页同时并存的可能性，当公证行为是在公证处以外的场所进行，公证所用的电脑及移动硬盘在公证之前不为公证员控制，且公证书没有记载是否对该电脑及移动硬盘的清洁性进行检查的情况下，最高人民法院认为此类公证书虽能证明在公证员面前发生了公证书记载的行为，但还不足以证明该行为发生于互联网环境之中。本案不仅对人民法院如何审查涉及网络的公证证据具有指导意义，也有利于规范涉及网络的公证行为。
8、在日本国株式会社双叶社与上海恩嘉经贸发展有限公司、广州市诚益眼镜有限公司、响水县世福经济发展有限公司侵犯著作权纠纷申请再审案中，最高人民法院（2007）民三监字第14-1号民事裁定认为，双叶社的起诉请求不仅主张被申请人诚益公司、世福公司在注册或者持有的商标中非法使用了其享有著作权的“蜡笔小新”美术作品，还主张恩嘉公司未经许可在产品销售、宣传时非法使用其美术作品；双叶社对上述产品销售、宣传等实际使用行为提起诉讼，属于民事权益争议，在符合民事诉讼法第一百零八条规定的情况下，人民法院应当予以受理。
9、在中国文联音像出版社、天津天宝文化发展有限公司、天津天宝光碟有限公司与广东唱金影音有限公司及河北省河北梆子剧院等侵犯著作权纠纷上诉案中，最高人民法院（2008）民三终字第5号民事判决认为，其一，对于整台戏剧的演出，由于其筹备、组织、排练等均由剧院或剧团等演出单位主持，演出所需投入亦由演出单位承担，演出体现的是演出单位的意志，故演出单位是著作权法意义上的表演者；其二，录像制作者享有的“录像制作者权”与其从表演者及相关著作权人处获得授权的“独家出版发行相关剧目录像制品的权利”不同，前者是对其自行录制的录像制品享有的复制、发行、出租、信息网络传播等权利，后者则类似于专有出版权，可以禁止他人未经许可出版、发行同一表演者表演的该剧目的录像制品，不限于某一演出场次、某一录制版本。
10、在孙楠与北京金视光盘有限公司、淄博银座商城有限责任公司、江西音像出版社侵犯表演者权纠纷提审案中，最高人民法院以（2008）民申字第804号民事裁定提审本案后，虽因当事人申请撤诉而以（2008）民提字第55号民事裁定准予撤诉结案，但通过本案的审理，统一了对于本案涉及的当事人举证责任以及相关证据认定标准的认识。关于表演者身份的确定，本案涉案光盘彩封及盘芯均标有“孙楠 对视”、“sun nan:最新专辑”字样，印有孙楠的多幅照片，且孙楠对其中相关曲目为其表演的事实予以认可，在没有相反证据推翻该事实的情况下，可以据此认定孙楠为相关曲目的表演者。关于侵权人身份的确定，首先，金视公司否认涉案光盘由其复制、发行，但该光盘蚀刻有其生产源识别码（SID）；其次，其承认由其向法院提交的相关复制委托书是伪造的，但未说明由谁伪造，且未就为何涉案光盘显示的出版号码、出版发行日期及相关文字与另一份合法签订的复制委托书一致等作出合理解释；再次，江西音像出版社也辩称金视公司曾擅自盗用该社版号。综合上述相关证据，可以认定涉案光盘由金视公司复制、发行。
11、在王志荣与湖南大学出版合同纠纷申请再审案中，最高人民法院（2008）民申字第823号民事裁定认为本案的主要法律问题是国家版权局制定的《出版文字作品报酬规定》第十六条应否在本案中适用的问题。最高人民法院认为鉴于该条的法律依据——修订前的著作权法实施条例第四十条已于2002年9月15日修订时被删除，虽然目前国家相关部门对《出版文字作品报酬规定》第十六条尚未做出调整，但该条因不符合现行《中华人民共和国著作权法》的精神并已经滞后而不应在本案中适用。
12、在张培莲与四川科学技术出版社侵犯著作权纠纷申请再审案中，最高人民法院（2008）民监字第126号民事裁定明确了对于已为生效裁判确定为侵权并已给予权利人充分赔偿的图书，如在该判决生效后继续发行，属于对原判决执行的问题，不构成新的侵权行为。
（三）商标案件
13、在深圳市远航科技有限公司与深圳市腾讯计算机系统有限公司、腾讯科技（深圳）有限公司、深圳市腾讯计算机系统有限公司西安分公司侵犯商标权及不正当竞争纠纷请示案中，最高人民法院（2008）民三他字第12号答复函认为，对于在一定地域内的相关公众中约定俗成的扑克游戏名称，如果当事人不是将其作为区分商品或者服务来源的商标使用，只是将其用作反映该类游戏内容、特点等的游戏名称，可以认定为正当使用。是否属于上述情形，应结合案件的具体情况，依据商标法实施条例第四十九条的规定作出认定。
（四）不正当竞争案件
14、在广东伟雄集团有限公司、佛山市高明区正野电器实业有限公司、广东正野电器有限公司与佛山市顺德区正野电器有限公司、佛山市顺德区光大企业集团有限公司侵犯商标权和不正当竞争纠纷申请再审案中，最高人民法院（2005）民三监字第15-1号民事裁定认为，受反不正当竞争法保护的企业名称，特别是字号，不同于一般意义上的人身权，是区别不同市场主体的商业标识，可以承继。该裁定还明确，登记使用与他人注册商标相同的文字作为企业名称中的字号，生产经营相类似的产品，倘若足以使相关公众对商品的来源产生混淆，即使他人的商标未被认定为驰名商标或者著名商标，仍可构成不正当竞争行为。
15、在艾利丹尼森公司、艾利(广州)有限公司、艾利(昆山)有限公司、艾利(中国)有限公司与四维企业股份有限公司、四维实业(深圳)有限公司、南海市里水意利印刷厂、佛山市环市镇东升汾江印刷厂经营部侵犯商业秘密纠纷管辖权异议上诉案中，最高人民法院（2007）民三终字第10号民事裁定认为，销售侵犯商业秘密所制造的侵权产品不属于反不正当竞争法第十条规定的侵犯商业秘密的行为；使用商业秘密的行为实施地和结果发生地通常是重合的，亦即，使用商业秘密的过程，一般是制造侵权产品的过程，当侵权产品制造完成时，使用商业秘密的侵权结果即同时发生，不宜将该侵权产品的销售地视为使用商业秘密的侵权结果发生地。
（五）技术合同案件
16、在长城汽车股份有限公司与考泰斯（上海）塑料制品有限公司技术委托开发合同纠纷管辖权异议申请再审案中，最高人民法院（2008）民申字第46号民事裁定认为，民事诉讼法第二十四条规定明确了合同履行地法院对因合同纠纷提起的诉讼有管辖权，但对于何谓履行地并无进一步的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》亦未对技术合同的履行地作出解释，而合同法第四章规定了合同履行地点的确定原则。因此，可以根据合同法关于合同履行地点的规定确定民事诉讼法第二十四条规定的合同履行地。
二、知识产权行政案件
（一）专利授权确权案件
1、在济宁无压锅炉厂诉国家知识产权局专利复审委员会、第三人舒学章发明专利无效纠纷提审案中，最高人民法院（2007）行提字第4号行政判决明确了对专利法上的禁止重复授权原则的理解和相关行政操作的合法性，同时也澄清了专利法上“同样的发明创造”的概念的内涵。本案的焦点在于原中国专利局于1995年9月28日发布的《审查指南公报》第6号所确立的允许同一申请人就同样的发明创造既申请实用新型专利又申请发明专利的相关行政操作是否符合专利法上的禁止重复授权原则，这也涉及到我国专利局过去依此授予的数千件专利的有效性问题。最高人法院认为，专利法所称的同样的发明创造是指保护范围相同的专利申请或者专利，在判断方法上应当仅就各自请求保护的内容进行比较即可，本案涉案两个专利不属于同样的发明创造；专利法上的禁止重复授权是指同样的发明创造不能有两项或者两项以上的处于有效状态的专利权同时存在，而不是指同样的发明创造只能被授予一次专利权，有关的行政操作并不违背当时以及现行的有关禁止重复授权的立法精神。
2、在国家知识产权局专利复审委员会与科万商标投资有限公司、佛山市顺德区信达染整机械有限公司外观设计专利无效纠纷申请再审系列案中，最高人民法院（2008）行提字第4、5、6、7、8号行政判决阐明了如下意见：专利法实施细则第十三条第一款系关于禁止重复授权的规定，就外观设计而言，为防止外观设计专利权之间的相互冲突，无论是相同的外观设计，还是相近似的外观设计，也不论是否为同一申请人，均应按照上述行政法规的规定授予一项专利权；被宣告无效的专利自始即不存在，不应当再将其作为判断是否重复授权的对比文件；每个单元的外观设计均相同，所不同的只是单元数量的简单增加或者减少，属于相近似的外观设计。
3、在如皋市爱吉科纺织机械有限公司诉国家知识产权局专利复审委员会、第三人王玉山实用新型专利无效纠纷提审案中，最高人民法院（2007）行提字第3号行政裁定明确了企业标准备案是否构成专利法意义上的公开和法院能否对专利确权行政案件行使司法变更权这两个重要问题。最高人民法院认为，企业标准的备案并不意味着标准的具体内容要向社会公开发布，备案也不意味着公众可以自由查阅和获得，企业标准并不因备案行为本身而构成专利法意义上的公开；在现行的行政诉讼法律框架下，法院在判决主文中直接对涉案专利权的效力作出宣告判决，缺乏充分的法律依据。
（二）商标授权确权案件
4、在西南药业股份有限公司与国家工商行政管理总局商标评审委员会、拜耳消费者护理股份有限公司商标行政纠纷申请再审案中，最高人民法院（2007）行监字第111-1号驳回再审通知认为，通用名称包括法定的通用名称和约定俗成的通用名称，被列入地方药品标准的名称原则上应认定为通用名称，但如该国家药品标准修改后则不宜仍将其认定为法定的通用名称；判定其是否是通用名称的标准应当是其是否是已为同行业经营者约定俗成、普遍使用的表示某类商品的名词；关于通用名称的判断时间点，应当以评审时的事实状态予以判断。
5、在常州诚联电源制造有限公司与国家工商行政管理总局商标评审委员会、常州市创联电源有限公司商标行政纠纷申请再审案中，最高人民法院（2006）行监字第118－1号驳回再审申请通知明确了商标法第四十一条第一款中“以欺骗手段或者其他不正当手段取得注册”的情形并列，涉及的是撤销商标注册的绝对事由，在涉及在先权利的注册商标争议中，不应将该条款中的“其他不正当手段”适用于涉及私权利的撤销商标争议案件，而应当适用商标法第四十一条第二款、第三款的规定。同时，该通知书进一步明确，要解决违反诚实信用原则、抢注在先商标或者其他损害他人其他在先权利的问题，制止不正当竞争行为，正确理解和适用商标法第三十一条的规定就能够解决；商标法第三十一条对未注册商标保护设定了三个条件，即在先使用、有一定影响、以不正当手段抢注，其中“有一定影响”和“不正当手段”本身是有弹性的；对商标有一定影响的要求标准不宜过高，并可以结合注册人的明知或恶意进行考虑。
6、在日本国株式会社双叶社与国家工商行政管理总局商标评审委员会、上海恩嘉经贸发展公司商标行政纠纷申请再审系列案中，最高人民法院（2007）民三监字第25-1、26-1、27-1、28-1、29-1、30-1、31-1、32-1、33-1号驳回再审通知认为，依据商标法第三十一条等规定，以争议商标的注册侵犯在先著作权等为由提起申请撤销该注册商标，应当自该注册商标注册之日起五年内提出；关于商标法规定的五年期限应自2001年12月1日商标法生效之日起计算的认定没有法律依据。
7、在云南滇虹药业集团股份有限公司与汕头市康王精细化工实业有限公司、国家工商行政管理总局商标评审委员会商标行政纠纷申请再审案中，最高人民法院（2007）行监字第184－1号驳回再审申请通知明确了商标法第四十四条第（四）项规定的“使用”，应该是在商业活动中对商标进行公开、真实、合法的使用，并指出判断商标使用行为合法与否的法律依据，不限于商标法及其配套法规。经营者在违反法律法规强制性、禁止性规定的经营活动中使用商标的行为，不能认定为商标法规定的使用行为；商标法第四十四条规定的责令限期改正的处理办法，不适用于第（四）项规定的连续3年停止使用行为，他人向商标局申请撤销该注册商标后，如果注册人没有使用的证据材料或者证据材料无效，并且没有不使用的正当理由的，应该撤销其注册商标。
国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
国家土地管理局
国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
国家土地管理局
为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》(以下简称《办法》)，加强对划拨土地使用权的管理，现就实施《办法》中有关地籍管理的几个问题提出如下处理意见：
一、地籍管理是土地使用制度改革的基础工作，也是加强土地权属管理的重要措施。各地要采取切实措施有计划、按程序加快地籍调查、土地登记、发证和土地定级估价等工作的步伐，尽快建立地籍管理制度，为深化土地使用制度改革服务。
二、尚未完成地籍调查、土地登记、发证的地区，对土地使用权出让、转让、出租和抵押的宗地，可以宗地进行地籍调查、登记发证。权属界线需经相邻宗地使用者签字认可，界址点必须设永久性界标。面积较小的宗地如暂不具备实测界址点坐标的条件，可用钢尺丈量宗地界址边长和
确定宗地几何形状的条件距离及界址点栓距，保证用实量数据计算宗地面积；面积大于2000平方米的宗地界址点必须实测坐标，有条件的要尽可能利用城市统一坐标系统，没有条件的可施测自由坐标。
三、划拨土地使用权出让登记手续，由土地使用者在签订出让合同交付出让金后，持国有土地使用证、土地使用权出让合同和土地出让金交付凭证，到土地管理部门办理。土地管理部门审核后，对符合规定的，在土地使用者原土地登记卡和土地证书变更记事栏内登记土地使用权出让合
同号、签约时间、批准机关、出让价格和出让期限等变更或新增内容，也可更换土地登记卡和土地证书，土地归户卡作相应变更。
四、土地使用权转让、出租、抵押登记，分别由转让人和受让人，出租人和承租人，抵押人和抵押权人共同提出申请并提交《办法》第十七条规定的证明文件和材料。土地管理部门审核后，符合规定的，将审核结果和意见填入土地登记审批表。对土地使用权转让登记经县级以上人民政
府批准后，办理注册登记，向受让人颁发国有土地使用证，同时注 销转让人原土地登记和土地证书。对于出租、抵押登记，可在原土地登记卡、归户卡和土地证书变更记事栏内，分别登记出租、抵押的时间、期限、租金或抵押金额、承租人或抵押权人的名称、地址等，向承租人或抵押权?
税浞⑼恋厥褂萌ê狻⒌盅褐っ魇椤Ｖっ魇榈难接筛魇 ⒆灾吻⒅毕绞型恋毓芾聿棵胖贫?
五、注销土地使用权出租抵押登记，合同终止后，承租人和抵押权人分别将土地使用权承租证明书和抵押证明书交出租人和抵押人，出租人和抵押人持土地证书、租赁合同及承租证明书、抵押合同及抵押证明书到土地管理部门办理。土地管理部门审核后，符合规定的，在土地登记卡、
归户卡及土地证书有关出租、抵押登记栏目上加盖注销戳记，并注明注销日期和原因，注销土地使用权承租、抵押证明书。因处分抵押财产而取得土地使用权的，由抵押人和抵押土地使用权取得人按土地使用权转让的登记程序办理。
六、注销土地使用权出让登记，土地使用权出让期届满，土地使用者持土地证书和出让合同到土地管理部门申请办理。土地管理部门审核后，注销出让土地登记，收回或更改土地证书。
七、《办法》第二十六条所称基准地价，是按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格；所称标定地价，是在基准地价基础上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。
为满足深化土地使用制度改革的需要，各城镇要积极开展土地定级估价工作，尽快建立健全以基准地价和标定地价为核心的地价体系。
目前暂无条件全面开展土地定级估价的城镇，为应急需，可结合清理整顿土地市场，根据各城镇特点选用附件介绍的方法，首先评估出土地使用权出让、转让、出租、抵押区域的临时基准地价和标定地价，作为确定补交土地使用权出让金额的依据。
附：基准地价和标定地价评估的简易方法
一、资料收集：
评估临时基准地价和标定地价所需收集的资料主要是土地市场中各种土地使用权转移资料，其转移类型、调查的具体内容、资料来源见下表：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜ ｜
使用权 ｜ 调 查 内 容 ｜ 资 料 来 源
转移类型｜ ｜
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜ ｜
使用权 ｜实际成交价或向有关部门申报的在交价格、面 ｜双方当事人及主管部门、公证处、税务、财政
转 让 ｜积、土地用途 ｜部门、街道办事处
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜ ｜
使用权 ｜实际成交租金或向有关部门申报成交租金、土地 ｜租凭双方及其主管部门、公证处、税务局、街
出 租 ｜面积、土地用途、资本化系数 ｜道办事处
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土 地 ｜土地折价入股标准、出地方的年收益、双方各占 ｜
联 营 ｜资本份额、土地用途、土地面积、资本化系数、容 ｜经营双方及主管部门
入 股 ｜积率 ｜
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
联 合 ｜房屋建筑造价标准、房地产开发资本利润及利息 ｜
｜率、房屋建筑税费、双方分成比例土地用途、土地 ｜各地建筑定额标准、物价、建行、建房双方、
建 房 ｜面积、容积率等 ｜产权登记公证机关
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
以 地 ｜房屋售价(含土了)、所得房屋面积、用途、让出土 ｜双方当事人及主管部门、开发公司、房地产
换 房 ｜地面积、让出土地容积率 ｜交易所、物价、工商部门、产权登记机关
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
房 屋 ｜房地交易价、房屋建筑造价及建筑税费、房屋拆 ｜交易双方及主管部门、各省建筑定额标准、
｜迁补偿标准、房地产开发资本利润及利息率、折 ｜各地拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、
买 卖 ｜旧率、用地面积、土地用途、房屋成新、容积率 ｜财政、税务、物价、建造等部门
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
房 屋 ｜租金总额、房屋建筑造价、资本利润及利息率、管 ｜租凭双方及主管部门、各省建筑定额标准、
｜理、折旧、维护费、税金、土地面积、土地用途、房｜各地房屋拆迁补偿标准、工商、建设、物价等
出 租 ｜屋拆迁补偿标准、资本化系数、容积率 ｜部门、街道办事处、建行、房地产开发公司
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
商品房 ｜商品房售价、房屋造价、征地或拆迁成本、资本利 ｜各省建筑定额标准、开发公司、买房单位、产
｜润及利息率、基础设施建设费、土地用途、土地面 ｜权登记机关、物价、建行、建设及规划部门、
出 售 ｜积、容积率、税金及教育费附加、管理费 ｜税务局
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
企 业 ｜兼并方付出的资金、固定资产作价标准、被兼并 ｜兼并双方及主管部门、国有资产管理部门、
兼 并 ｜方的设备、厂房等资产现值 ｜固定资产估价机构
－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
征 地 ｜ ｜
拆 迁 ｜征地费、拆迁标准及安置办法、基础设施配套费、 ｜各省建筑定额标准、各地拆迁标准、开发公
开 发 ｜土地用途、土地面积、容积率 ｜司、城建部门、税务部门、土地部门
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
二、样点资料审核与整理
对收集到的各样点资料必须进行认真审核，剔除有错漏的样点，同时按行业进行归类，在此基础上，根据土地使用权转移的不同方式，按照下列公式计算出各样点的地租、地价：
1. 土地使用权转让
地价＝土地转让方获取的资金或实物拆价/土地面积
2. 土地使用权出租
年地租＝每年得到的资金或实物价值/土地面积
地价＝年地租/资本化系数
3. 土地入股、联营
年地租＝土地股每年分享的利润或股息/土地面积地价＝地租/资本化系数
4. 联合建房
(房屋单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
出资方分摊土地面积
(单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积×容积率
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
出资方分成建筑面积
5. 以地换房(同一)
转让土地方获得的建筑面积×单位建筑面积售价
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
转让的土地面积
6. 房屋买卖
房地售价-房屋现值-税金-管理费
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－
土地面积
式中：房屋现值＝房屋重置价×成新度
房屋重置价格-房屋废弃后的残值
＝房屋重置价-－－－－－－－－－－－－－－－×房屋已使用年数
房屋耐用年限
税金：主要指契税等
7. 商品房出售(以每栋楼为单位计算)
房地总售价-同类建筑单位面积平均造价×建筑面积-利润-利息-税金
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
用地面积 用地面积
8. 房屋出租
房地年收益-房屋现值×(房屋还原率+年折旧率)-管理费-维修费-保险费-税金-利息
年地租＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土地面积 土地面积
式中：房屋还原率应稍高于土地还原率，可采用银行通行投资利率。
重置价格-废弃后残值
年折旧费＝－－－－－－－－－－
耐用年限
年折旧费
年折旧率＝－－－－
重置价格
利息＝房屋现值×年利息率
管理费：按年租金的2~5%计
维修费：按建筑造价的1. 5~2%计
保险费：按房屋造价1. 5~2‰计
税金：按年租金12%计
地价＝地租/还原率
9. 企业兼并
付给被兼并企业职工工资和各项补偿费用-被兼并企业设备、厂房现值
地价＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土地总面积
10. 土地征用、拆迁开发
地价＝征地拆迁补偿等取得土地的费用+土地开发费用+贷款利息+开发企业合理利润+区位修正
三、标绘地价样点图
为了直观反映城镇中的地价变化趋势，更好地分析城镇地价变化规律，要将计算出的各样点地价额标绘在城镇平面图上。
地价样点图要按工业、住宅、商业三种用途分别绘制，也可以采用不同的颜色、图示将三种地价样点绘制在一张城镇平面图上。
根据样点图的分布规律，对偏离区域地价较大的样点，要在样点资料审核与整理的基础上，对其进一步分析或修正，如容积率、时间等，以便剔除错误或非正常样点的地价资料。
四、样点地价离散度判别与地价区划分
根据地价计算结果和绘制的地价样点图，在对一些样点进行时间、容积率修正的基础上，要按土地用途进行样点地价离散度的计算与判别。
1. 对地价样点图进行定性分析，若城镇中不同区域地价水平有明显差异，要将这些区域划分出来，分区域估算临时基准地价或标定地价。
2. 对城市地价样点或区域地价样点进行定量计算，分别计算城镇或区域内不同用地类型样点地价的平均值，若城市或区域中的地价样点有5%以上的数量偏离平均地价的20%，则必须继续细分地价区域，直至满足上述标准。
3. 对城镇商业中心区的地价最高点或区段，可单独以点、区段地价反映。经过定性和定量分析，若地价样点离散度较大，则要划分地价区，将临街房屋进深、土地用途、建筑密度、容积率、商业繁华状况、交通条件等基本一致的地段划分为同一区域，按区计算地价。地价区划分方法?
捎枚ㄐ杂攵肯嘟岷系姆绞浇校远ㄐ晕鳌?
五、临时基准地价和标定地价评估
各城镇可根据当地土地市场的发育状况，选用以下方法评估临时基准地价和标定地价：
1. 土地使用权转移频繁的城镇，按用地类型、商服、交通条件和地价差异划分出不同的区域，按区域和用地类型将分离出的各样点地价进行归类，按下式计算区域内各类用地的“临时基准地价”：
1ｎ
Ｖ＝—∑Ｘｉ
ｎｉ＝1
式中：Ｖ——某一区域某类用地临时基准地价：
Ｘi——该区域内该类用地某一样点地价；
n——该区域内该类用地地价样点总数。
在基准地价的基础上，可按下式核定标定地价：
标定地价＝基准地价×使用年期修正系数×(1±区域因素修正系数)×(1±个别因素修正系数)×(1±时间修正系数)
若当地尚未编制出完整的标定地价评估系数表，为应急需，目前也可只作使用年期和容积率修正，其它修订待条件具备后再逐步完善，其中：
使用年期修正系数＝
1
1-－－－－－－－－－－－－－
(1+资本化系数)±地使用年期
2. 有一定房地交易、出租样点，但又不能满足评估临时基准地价的城镇，若城镇规模较小，内部地价、地租差异不大，可以城镇整体为单位，将各地价样点按用地类型进行归类，按下式计算城镇内该地类地价、地租占房地交易总额的平均比例：
n
∑ Ｘi
i=1
Ｋ＝－－－－－
n
∑Ｙi
i=1
式中：Ｋ—城镇内某类用地地价、地租占房地交易额的平均比例；
Ｘi——某一样点地价、地租额；
Ｙi——某一样点房地交易总额；
n——地价样点数。
若城镇内部不同区域地价、地租占房地交易额的比例有明显差异，应分区域、分地类进行样点资料归类，按上式分别计算各区域内不同地类地价、地租占交易总额的平均比例K。
地块发生土地使用出让、转让、出租、抵押时，由土地管理部门根据其申报房地交易额，按下式直接核定地块的“临时标定地价”。
标定地价房地交易额×K
式中：K——地块所在区域内该类用地地价、地租占总交易额的平均比例。
3. 土地使用权交易量较少，不能满足按上述方法计算地价的城镇，暂以不低于土地使用权转让、出租抵押区域平均征地、拆迁开发费用的125%作为区域的“临时基准地价”，标定地价目前只在基准地价基础上，作使用年期和容积率修订。
地价评估工作完成后，由市、县土地管理部门编制出临时基准地价图和基准地价表，提交市、县人民政府审定后公布。
1992年5月13日
