中国人民银行行政复议办法（试行）
中国人民银行
中国人民银行行政复议办法（试行）
1992年3月1日，中国人民银行
第一章 总 则
第一条 为维护和监督中国人民银行依法行使职权，防止和纠正违法或不当的具体行政行为，保护金融机构、公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》和有关金融法规，特制定本办法。
第二条 金融机构、公民、法人和其他组织认为中国人民银行的具体行政行为侵犯其合法权益，可以依照本办法申请行政复议。
公司、法人和其他组织认为金融法规授权从事现金管理的金融机构的具体行政行为侵犯其合法权益，也可以申请行政复议。
第三条 本办法所称复议银行，是指受理复议申请，依法对具体行政行为进行审查并作出复议决定的各级人民银行。
本办法所称金融机构，是指国家专业银行、其他银行、信用合作社、保险企业、其他非银行金融机构和外资、中外合资金融机构。
本办法所称申请人，是指对金融管理的具体行政行为不服，依照本办法申请行政复议的金融机构、公民、法人和其他组织。
本办法所称被申请人，是指作出具体行政行为的中国人民银行或者从事现金管理活动的金融机构。
第四条 凡适用本办法进行行政复议的复议银行、申请人、被申请人以及复议参加人都必须遵守本办法的规定。
第五条 复议银行依法行使复议职权，对具体行政行为的合法性和适当性进行审查。
中国人民银行的行政复议实行一级复议制。
第二章 申请复议范围
第六条 金融机构以及公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服时，可以向中国人民银行申请复议：
（一）罚款、罚息、吊销经营金融业务许可证、责令停业整顿、责令停止违法活动、限期撤销帐户、没收财物等行政处罚；
（二）冻结银行款项等行政强制措施；
（三）认为中国人民银行侵犯其按照法律、法规规定享有的经营自主权的；
（四）认为符合法定条件申请中国人民银行颁发经营金融业务许可证，中国人民银行拒绝颁发或者不予答复的；
（五）法律、法规规定可以提起行政诉讼或者可以申请行政复议的其他具体行政行为。
第七条 金融机构以及公民、法人和其他组织对下列事项不服时，不能申请复议：
（一）国务院发布，或者由国务院批准、中国人民银行发布的金融法规，中国人民银行发布的金融业务基本规章，以及具有普遍约束力的决定、命令；
（二）中国人民银行对其所属工作人员作出的奖惩、任免等决定；
（三）中国人民银行对金融机构之间、金融机构与公民、法人和其他组织的纠纷所作的裁决和调解；
（四）中国人民银行代表国家行使货币发行管理、本外币信贷计划管理，对存贷款利率调整，人民币对外国贷币比价的制定等。
第三章 复议管辖
第八条 中国人民银行总行管辖下列行政复议案件：
（一）对中国人民银行总行直接作出的具体行政行为不服，申请复议的；
（二）对金融法律法规规定应当由中国人民银行总行最终批准的具体行政行为不服，申请复议的；
（三）外资、中外合资金融机构对中国人民银行各省、自治区、直辖市分行作出的具体行政行为不服，申请复议的；
（四）中国人民银行总行认为应当管辖的复议案件。
第九条 除第八条规定的以外，其他应由中国人民银行总行管辖的行政复议案件，中国人民银行总行可以委托各省、自治区、直辖市分行及计划单列城市分行复议。
第十条 中国人民银行各省、自治区、直辖市分行管辖下列行政复议案件：
（一）对中国人民银行地市分行作出的具体行政行为不服，申请复议的；
（二）中国人民银行各省、自治区、直辖市分行认为应当管辖的复议案件。
第十一条 中国人民银行计划单列城市分行，管理本辖区县支行的行政复议案件。
第十二条 对中国人民银行县支行作出的具体行政行为不服，申请复议的，由有管辖权的上一级分行管辖。
第十三条 对从事现金管理的金融机构作出的具体行政行为不服，申请复议的，由同级人民银行管辖。
第十四条 复议管辖权发行争议，双方应当协商解决。协商不成的，报上一级人民银行确定管辖。
第四章 复议机构
第十五条 中国人民银行总行设立行政复议委员会，行政复议委员会下设行政复议处为办事机构。
中国人民银行行政复议委员会领导、管理本系统内的行政复议工作。
第十六条 中国人民银行县支行（含县支行）以上各级人民银行，根据工作需要，设立本机关的复议机构或确定专职复议人员，管理本辖区的行政复议工作。
第十七条 复议机构和专职复议人员在行长领导下，履行下列职责：
（一）审查复议申请是否符合法定条件；
（二）向争议双方、有关单位及有关人员调查取证、查阅文件和资料；
（三）组织审理复议案件；
（四）拟定复议决定；
（五）受行长的委托出庭应诉；
（六）办理行长交办的其他有关复议、应诉工作。
第五章 申请与受理
第十八条 申请人应按复议管辖的规定，向复议银行申请复议。复议申请应当在知道具体行政行为之日起15日内提出。法律、法规另有规定的除外。
因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定期限的，可以在障碍消除后10日内申请延长期限。申请延长期限应当提供有关证明，是否准许，由复议银行决定。
第十九条 申请人向复议银行申请复议应当递交申请书。复议申请书应当载明下列内容：
（一）申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址等（金融机构、法人或者其他组织的名称、地址、法定代表人的姓名）；
（二）被申请人的全称、地址；
（三）申请复议的要求和理由；
（四）提出复议申请的日期；
（五）附带原行政处罚、行政处理决定书副本，及申请人应当提供的证据。
第二十条 复议银行应当对复议申请严格审核，自收到复议申请书之日起10日内，决定受理或者不受理。
第二十一条 复议申请符合本办法规定的条件和要求的，应予受理，并制作《复议案件受理通知书》，送达申请人和被申请人。
第二十二条 复议申请具有下列情形之一的，不予受理，并制作《不予受理裁决书》送达申请人。
（一）复议申请超过法定期限，且无正当延长期限理由的；
（二）申请人不是具体行政行为直接侵犯其合法权益的金融机构、公民、法人或者其他组织；
（三）没有明确的被申请人；
（四）没有具体的复议请求和事实根据；
（五）不属于申请复议的范围；
（六）不属于受理复议银行管辖。
第二十三条 复议申请书未载明本办法第十九条规定之一的，复议银行应当把申请书发还申请人并限期补正。过期不补正的，视为未申请。
第二十四条 上级人民银行对下级人民银行无正当理由拒绝受理复议申请或者对复议申请不予答复的，应当责令其受理或者给予答复。
第二十五条 法律、法规规定申请复议是提起行政诉讼的必经程序的，申请人如对复议银行不予受理的裁决不服，可以在收到不予受理裁决书之日起15日内，向人民法院起诉。
第六章 审理与决定
第二十六条 行政复议实行书面复议制度。凡事实清楚、证据材料充分、各项文书完备的，应当书面复议。复议银行认为有必要，也可以当面审理。
参加当面审理的复议工作人员不得少于2人。
第二十七条 复议银行应当在受理复议申请之日起7日内，将复议申请书副本送达被申请人，被申请人应当在收到复议申请书副本之日起10日内，向复议银行提交作出具体行政行为的有关材料和证据，并提出复议答辩书一式两份。
第二十八条 复议答辩书应当载明下列内容：
（一）答辩的被申请人的全称和其所在地，法定代表人的姓名和职务，委托代理人的姓名、工作单位和职务；
（二）答辩的事实和理由；
（三）作出具体行政行为的事实及有关的证据材料；
（四）作出具体行政行为所依据的法律、法规、规章和具有普遍约束力的决定、命令；
（五）作出答辩的年月日，并加盖答辩机关的印章。
第二十九条 复议人员应当认真审阅复议案件材料，向争议双方、有关单位及有关人员调查取证。委托其他行政机关调查取证的，应当制作委托书。
复议人员进行调查工作，应当作调查笔录。调查笔录应由调查人、被调查人签名或盖章。
第三十条 复议银行审理复议案件，以法律、法规、规章，以及上级行政机关依法制定和发布的具有普遍约束力的决定、命令为依据。
第三十一条 复议银行在审理时，发现具体行政行为所依据的金融法规、规章或者具有普遍约束力的决定、命令与有关法律、法规、基本规章和具有普遍约束力的决定、命令相抵触的，应报请中国人民银行总行或有权机关作出解释或决定。处理期间，复议银行中止对本案的审理。
第三十二条 复议银行应当在收到复议申请书之日起两个月内，经审理分别作出以下决定。法律、法规另有规定的除外。
（一）具体行政行为适用法律、法规、规章和具有普遍约束力的决定、命令正确，事实清楚，符合法定权限和程序的，决定维持；
（二）具体行政行为有程序上不足的，决定被申请人补正；
（三）对被申请人不履行法律、法规和规章规定的职责的，决定其在一定期限内履行；
（四）具体行政行为主要事实不清的，或者适用法律依据错误的，或者严重违反法定程序影响申请人合法权益的，或者超越、滥用职权的，或者行为明显不当的，分别决定撤销、变更，并可以责令被申请人重新作出具体行政行为。
第三十三条 复议银行作出复议决定书，应当制作《复议决定书》。《复议决定书》由复议银行行长署名，加盖复议银行印章。
第三十四条 复议决定书一经送达，即发生法律效力。申请人对复议决定不服的，可以在收到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。法律、法规另有规定的除外。
申请人逾期不向人民法院起诉又不履行复议决定的，应依法强制执行。对决定维持原具体行政行为的，由最初作出具体行政行为的人民银行和金融机构依法强制执行，或者申请人民法院强制执行；对决定改变原具体行政行为的，由复议银行依法强制执行，或者申请人民法院强制执行。
第三十五条 中国人民银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列城市分行受理的行政复议案件，在审理终结后，应当在两个月内将复议申请书、复议决定书以及其他主要证据材料（影印件），报中国人民银行总行行政复议委员会备案。
第三十六条 送达《不予受理裁决书》、《复议决定书》等复议文书应当有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期、姓名或者盖章。签收日期为送达日期。
复议银行送达复议文书，可以委托受送达人所在地的人民银行代为送达，或者邮寄送达。
第七章 罚 则
第三十七条 被申请人有下列行为之一的，复议银行可以直接或建议对其法定代表人和负责人给予行政处分：
（一）拒绝协助复议银行进行正常的复议活动的；
（二）拒绝提供复议答辩书和其他有关材料、证据的；
（三）拒绝履行或者不完全履行复议决定的。
第三十八条 复议人员严重失职、徇私舞弊的，应当给予行政处分。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 复议参加人拒绝、阻碍复议人员依法执行职务的，视其情节轻重追究其行政责任，情节严重构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第四十条 本办法由中国人民银行负责解释。
第四十一条 本办法未作规定的，依照《行政复议条例》的规定。
第四十二条 本办法不适用于外汇管理的行政复议。
第四十三条 本办法自1992年3月1日起施行。
附（一）：关于中国人民银行行政复议文书格式（样本）印制和使用的说明
为了贯彻执行国务院《行政复议条例》和《中国人民银行行政复议办法（试行）》，使人民银行行政复议工作规范化，提高复议工作水平，制定了《中国人民银行行政复议文书格式（样本）》〈以下简称《文书（样本）》〉。《文书（样本）》是人民银行进行行政复议工作使用的格式
文书，各级人民银行应当严格按照文书说明填写有关内容（复议文书一律用16开白纸（19×26．5公分）打印，在文书与存根之间的虚线上，复议银行要加盖骑缝章）。其他复议文书格式和使用说明可由各省、自治区、直辖市分行及计划单列城市分行根据复议工作的需要自行制定。
对所有复议文书要立专卷存档管理。
一、行政复议案件受理通知书
本文书为复议银行的外部文书，分为两种：受理通知书（一），用于告知申请人复议申请已经受理；受理通知书（二），用于通知被申请人向复议银行提交答辩书。
复议银行在受理通知书（二）中，应写明申请人的具体复议请求。
受理通知书（一）、（二）均一式两份。一份送申请人或被申请人，一份存档。
二、补正复议申请书通知书
本文书为复议银行的外部文书。用于通知申请人补正复议申请书的内容及有关材料。
复议银行应当准确写明要求申请人补正的内容，以及应补正的原因和补正时限。
本文书一式两份。一份送复议申请人，一份存档。
三、不予受理裁决书
本文书为复议银行的外部文书。用于通知复议申请人。
复议银行应当准确写明，不予受理的理由和法律依据。
本文书一式三份。一份送申请人，一份送被申请人，一份存档。
四、行政复议答辩书
本文书用于被申请人根据复议银行的通知，就复议申请人在申请书中提出的问题予以答辩。
答辩书应针对复议申请书提出的问题澄清事实，阐述理由，并提出原具体行政行为的事实证据和法律依据。被申请人在答辩书中，应当提出答辩主张。
答辩书文字要简明扼要，以事实为根据，具有说服力。
本文书一式三份，由答辩机关负责人签发，送复议银行。
五、行政复议决定书
本文书为复议银行的外部文书。用于记载行政复议决定并发送复议双方当事人。
复议银行制作复议决定书，应当扼要归纳复议申请书的主要请求和理由，叙述复议银行查明的本案事实。在“本复议银行认为”之后，讲明认定的本案事实。在“根据”之后，讲明本决定适用的法律、法规、规章等依据。在“本复议银行决定”之后，叙述复议银行的复议结论。
法律规定是终局复议决定的，应当注明“本复议决定为终局决定”字样，同时注明当事人履行复议决定的期限。
本文书由复议银行法定代表人签发，加盖复议银行印章。
本文书一式三份。双方当事人各一份，一份存档。
六、行政复议决定书送达回证
本文书为复议银行的外部文书。用于送达行政复议决定书签收证明。被送达人不在时，送达人应将文书交其单位有关负责人代收（如公民个人交其家属代收），并由代收人签名，写明代收原因与代收人的关系。被送达人或者代收人拒绝接受复议决定书，送达人应当邀请有关人员到场，说明情况，留下文书，并在备注栏记明拒绝接收的情况，由送达人、见证人签名，即视为送达。
本文书经被送达人、代收人签收及送达人签名后附卷（存档）。如果邮寄送达，应将邮寄挂号回执，连同本证一同附卷。如果委托其他行政机关代为送达，应在备注栏记明，被委托机关按本说明履行送达，并将签收后的送达回证送达委托机关附卷。
七、行政复议案件调查笔录
本文书为复议银行的内部文书。用于记录调查情况。
调查应个别进行，一人一录。调查人应如实记录被调查的情况和内容，不得随意概括、增减笔录内容。
调查笔录要交给被调查人核对，确认无误后，应当由调查人、被调查人签名或盖章。若被调查人要求更改笔录，可予同意，但笔录改动处，应由被调查人签名。
调查笔录一律用黑色或蓝色墨水书写，不得使用圆珠笔或铅笔。
本文书应当存档（附卷）。
附（二）：中国人民银行行政复议文书格式（样本）
行政复议文书之一 19×26．5
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| 中国人民银行 || | 中国人民银行 |
|受理通知书（一） || | 行政复议案件受理 |
| （存根） || | 通知书（一） |
|------------------|| | -------------------------------- |
|复受字〔 〕第--号|| | 复受字〔 〕第--号 |
|申请人：----------|| |------（申请人）： |
| ----------|| | 你不服--------------------------------（行 |
|发送人：----------|| |政机关）------年----月----日作出的--------的处 |
|发送材料：--------|| |理决定的复议申请书收悉。经审查符合《行政复议条 |
|------------------|| |例》第--条和《中国人民银行行政复议办法》第--条 |
|案由：------------|| |的规定，决定予以受理。 |
|------------------|| | 特此通知 |
|审批人：----------|| | 年 月 日 |
|填发人：----------|| | （复议银行印） |
| 年 月 日|| | |
---------------------- ----------------------------------------------------
行政复议文书之二 19×26．5
---------------------- ----------------------------------------------------
| 中国人民银行 || | 中国人民银行 |
|受理通知书（二） || | 行政复议案件受理 |
| （存根） || | 通知书（二） |
|------------------|| | -------------------------------- |
|复受字〔 〕第--号|| | 复受字〔 〕第--号 |
|申请人：----------|| |------（被申请人）： |
| ----------|| | ----------不服你--------------------（行政机|
|发送人：----------|| |关）--------------------年----月----日作出的关于|
|发送材料：--------|| |----------------处理决定，于------年----月----日|
|提交答辩书时间：--|| |向本------（机关）申请复议。本------------机关已|
|案由：------------|| |经决定受理，现将复议申请书副本发（送）给你 |
|------------------|| |------------（机关），请在收到复议申请书副本之日|
|------------------|| |起十日内，向本复议银行提交作出具体行政行为的事 |
|审批人：----------|| |实证据和所依据的法律、法规、规章等，以及其他有关|
|填发人：----------|| |材料，并提出答辩书。 |
| 年 月 日|| | 特此通知 |
| | || | 年 月 日 |
| || | （复议银行印） |
---------------------- ----------------------------------------------------
附：复议申请书副本一份。
行政复议文书之三 19×26．5
---------------------- ----------------------------------------------------
| 中国人民银行 || | 中国人民银行 |
|补正申请书通知书 || | 补正复议申请书 |
| （存根） || | 通知书 |
|------------------|| | ------------------------------ |
|复补字〔 〕第--号|| | 复补字〔 〕第--号 |
|申请人：----------|| |------（申请人）： |
| ----------|| | 关于------------------------的复议申请书，本|
|发往单位：--------|| |------------------（银行）已收悉，经审查，该复议|
|------------------|| |申请书（写缺少的内容）--------------------------|
|补正内容：--------|| |----------------。根据《行政复议条例》第------条|
|------------------|| |和《中国人民银行行政复议办法》第----条的规定，现|
|补正时间：--------|| |将复议申请书发还，请于------年----月----日前按 |
|审批人：----------|| |上述要求补正。过期不补正，视为未申请。 |
|填发人：----------|| | 特此通知 |
| 年 月 日|| | 年 月 日 |
| || | （复议银行印） |
---------------------- ----------------------------------------------------
附：1．复议申请书副本----份。
2．有关材料----份。
行政复议文书之四 19×26．5
------------------------ ----------------------------------------------------
| 中国人民银行 || | 中国人民银行 |
| 不予受理裁决书 || | 不予受理裁决书 |
| （存根） || | ------------------------------ |
|--------------------|| | 复不受字〔 〕第--号 |
|复不受字〔 〕第--号|| |------（申请人）： |
|申请人：------------|| | 关于--------------------的复议申请书收悉，经|
| ------------|| |审查（写不予受理的理由）：----------------------|
|不受理由：----------|| |----------------------------------。根据《行政复|
|--------------------|| |议条例》第----条和《中国人民银行行政复议办法》第|
|--------------------|| |----条的规定，裁决不予受理。如你不服本裁决，可以|
|退回时间：----------|| |在收到本裁决书之日起十五日内，向人民法院起诉。 |
|--------------------|| | 特此通知 |
|审批人：------------|| | 年 月 日 |
|填发人：------------|| | （复议银行印） |
| 年 月 日|| | U |
------------------------ ----------------------------------------------------
行政复议文书式样之五
复议答辩书
答辩人：--------单位：------------------
地 址：----------------------------------
法定代表人：------------------------------
现对--------（申请人）------年----月----日提出的复议要求和理由，答辩如
下：----------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------
------------。
此致
--------（复议银行）
年 月 日
（答辩机关印）
附：1．作出具体行政行为的有关材料----份。
2．人证：------------------------------。
3．物证：------------------------------。
行政复议文书式样之六
中国人民银行
复议决定书
----------------------------------------------------------
复决字〔 〕第----号
申请人：姓名，性别，年龄，职业，住址（法人或者其他组织的名称、地址、法定代表人的姓
名）。
被申请人：名称，地址，法定代表人的姓名，地址。
申请人不服被申请人------年----月----日作出的处理决定，依法向本----------------（银
行）申请复议。
申请人称：--------------------------------------------------
现经本复议------------（银行）查明：--------------------------------------------
--------------------------------------。
本复议------------（银行）认为（所认定的事实、理由）：--------------------------
------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------。
根据----------------------------------------------------------------------。
本复议银行决定：----------------------------------------------------------------
------------------。
申请人如不服本复议决定，可以在收到复议决定书之日起----------日内向人民法院起诉，逾
期不起诉又不履行复议决定的，------------------------------------------可以申请人民法院
强制执行（或依法强制执行）。
复议银行法定代表人署名
年 月 日
（复议银行印）
行政复议文书之七 19×26．5
------------------------| ----------------------------------------------------
| 中国人民银行 || | 中国人民银行 |
| 复议决定送达回证 || | 行政复议决定 |
| （存根） || | 送达回证 |
|--------------------|| | ------------------------------ |
| 复回字〔 〕第--号|| | 复回字〔 〕第--号 |
|送达时间：----------|| |------------------------------------------------|
| ------------|| |送达时间 年 月 日 |
|送达地点：----------|| |------------------------------------------------|
|--------------------|| |送达地点 |
|--------------------|| |------------------------------------------------|
|送达方式：----------|| |被送达人 |
|--------------------|| |------------------------------------------------|
|--------------------|| | 收 |
|填发人：------------|| | 件 |
| 年 月 日|| | 人 |
| || | 收件人签名： |
| || |------------------------------------------------|
| || |送达方式 |
| || |（送达人） 签名：（ ）|
| || |------------------------------------------------|
| || |备 |
| || |注 |
| || |------------------------------------------------|
------------------------ ----------------------------------------------------
行政复议文书式样之八
中国人民银行
行政复议案件调查笔录
案由：------------------------
时间：------------------------
地点：------------------------
调查人：----------------------
笔录人：----------------------
被调查人：------性别----年龄----
工作单位------职务------
与本案关系--------------
问：----------------------------
答：----------------------------
----------------------------
----------------------------
----------------------------
被调查人签名：------------------
调查人签名：--------------------
笔录人签名：--------------------
关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭
李小兵
住房按揭贷款业务迅猛发展，并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生，对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信
诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题，对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心，其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题，已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因，主要是开发商的诚信问题，一方面，随着近年来土地储备制度的推行，房地产开发商前期投入的资金突然加大，使得一些自有资金不足的开发商，在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面，由于房地产市场的连年升温， 开发商为了抢占市场，一个项目未完又投入另一个项目，资金不足时就挪用银行资金，导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者，当楼盘销售不佳时，意识到项目会出现问题，开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题，一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察，对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外，还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等，把好楼盘准入关；二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目，必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目，售房款全部打入监管账户，开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字，确保售房款首先用于项目开发，否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时，按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系
个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人：购房人、开发商和银行，其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系，这两个合同关系虽然各自独立，但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系，合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系，其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中，往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求，到指定银行签订按揭贷款合同，并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先，借款人申请借款的直接目的就是购房；其次，按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的，同时约定用所购房屋作抵押；再次，开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议，达成了一致意见，并由开发商提供阶段性保证担保；四，按揭银行与借款人之间往往还约定，委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见，商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现，从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系，对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性，合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任，还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益，规定当事人承担其他法律责任，即当事人除应承担民事责任以外，还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时，有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款等，使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭
个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭，是指开发商与借款人串通，通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中，要杜绝所有一切虚假行为十分困难，单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭，事实上如果开发商与确有其人的借款人串通，即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，最终受害的不一定是银行，所谓“冤有头，债有主”，加之银行提供的是房价七成以下的贷款，拥有的却是借款人所购房屋的抵押权，在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下，贷款损失的可能性不大。当然如果开发商虚构借款人（购房人），通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，由于借款人的身份虚假，没有真正的承贷主体，最终承担责任的可能就是开发商，由于法人责任的有限性，银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人（购房人）身份的虚假按揭。
对付虚假按揭，弄清购房人的真实身份至关重要，就好比蛇之七寸。做好以下几项工作，可以有效防范虚假按揭：（一）实行见面审查制度，弄清借款人的真实身份，杜绝由开发商代为审查（提供）借款人资料；（二）根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数，防止“一刀切”；（三）结合本地房地产市场行情，核实房屋销售价格，重点审查首付款是否到帐；（三）重视房屋销售备案登记，严防“一房多卖”；（四）客户经理亲自办理抵押登记手续，保证抵押房屋优先受偿。
