常德市进一步加强土地管理的若干规定
湖南省常德市人民政府
关于印发《常德市进一步加强土地管理的若干规定》的通知
常政发[2000]12号
各区、县（市）人民政府，市直有关单位：
现将《常德市进一步加强土地管理的若干规定》印发给你们，请认真贯彻执行。
二000年六月二十二日
常德市进一步加强土地管理的若干规定
第一条 为强化城区土地统一管理，合理利用、开发、经营土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规，给合我市实际制定本规定。
第二条 本规定中所称“城市土地”是指《常德市土地利用总体规划》确定的城市建设用地范围内的土地。
第三条 凡在常德市城区范围内从事建设需要用地的单位和个人，必须服从市人民政府的统一规划、统一征地、统一开发、统一出让和统一管理。
第四条 市人民政府对新区建设和旧城改造实行统一规划，根据社会经济发展的需要，按年度安排新区建设用地计划和旧城改造计划。在城区内从事各项建设必须服从市规划行政主管部门和土地行政主管部门的统一管理。
第五条 市土地、规划行政主管部门及区、乡政府均应按照城市规划和土地利用规划的需要，对城区范围内的土地实行控制使用。
第六条 城区范围内属于农民集体所月的土地，根据建设的需要，由市人民政府土地行政主管部门统一征用，其他任何单位和个人无权直接征用集体土地，不得变相购买农村集体土地。
第七条 城区范围内各类建设需要征用农民集体所有土地的，必须向市人民政府土地行政主管部门提出申请，由市人民政府土地行政主管部门统一征用后，方可办理土地划拨或出让手续。
第八条 土地使用权的出让由市人民政府土地行政主管部门垄断，严禁其他任保单位和个人出让土地使用权。
第九条 所有建设项目在立项、可行性研究论证时，用地者必须首先向市人民政府土地行政主管部门提出建设用地预申请（以招标、拍卖方式供地的除外），持市人民政府土地行政主管部门出具的建设用地项目的建设用地项目预申报告，到计划、规划等行政主管部门办理可研批复或计划、规划许可证等有关手续。
第十条 市人民政府土地行政主管部门依据内涵挖潜、集约利用的原则，盘活存量国有土地，合理配置土地资源，提高土地利用效益。
除城市道路等公共设施和公益事业用地、招商引资项目用地、工业生产用地可根据需要选址新征土地外，严格控制一般性建设项目零星选址新征土地。经营性房地产开发项目用地，一律由市人民政府土地行政主管部门按照市人民政府旧城改造年度计划，在旧城改造区范围内统一供地，原则上不得新征土地。
第十一条 政府建设土地储备制度。
市人民政府土地行政主管部门成片统征的土地、存量国有土地、依法收回的土地、收购的土地，以及为实施旧城改造统一组织征地拆迁开发整理出的土地，都必须纳入政府储备库。储备的土地开发整理后，由市人民政府土地行政主管部门根据市场需求和供地政策提供土地。
土地储备管理工作由市人民政府土地行政主管部门土地储备中心具体实施。
第十二条 政府实行供地信息发布制度。
人民政府土地行政主管部门定期向社会发布供地信息。供地信息内容包括：土地位置、面积、供地方、规划要求，土地使用条件。
任何单位和个人从事建设需要使用土地，应根据发布的供地信息申请用地，市人民政府土地行政主管部门根据发布的供地信息目录供地。
第十三条 凡位于城区基准地价确定的三级地段以上和其他地段临街面的经营性用地，采限招标、拍卖出让方式供地，具体办法由市人民政府另行规定。
第十四条 凡城区内土地使用者需要改变原批准土地用途的，必须经市民政府土地行政主管部门和城市规划部门批准，依法应缴纳土地使用权出让金的应补交土地使用权出让金。
禁止任何单位和个人以集资、合资、联营、联建或自行协议转让土地等形式，利用划拨土地从事经营性房地产开发。
第十五条 加强建设用地全程统一管理，实行用地情况复核验收制度。所有建设项目用地经批准后，必须接受市人民政府土地行政主管部门的监督检查。凡擅自改变土地批准用途和转让土地使用权，不按规定的条件使用土地、擅自移址、超占面积的，依法严肃查处。
禁止任何单位和个人闲置土地。闲置土地一年以上的，收取闲置费；闲置两年未使用的，依法无偿收回土地使用权。
第十六条 城区范围内企业改革涉及划拨土地使用权处置的，必须拟定土地资产处置方案，报市人政府土地行政主管部门批准，办理有关手续。
城区范围内划拨土地使用权未经市人民政府土地行政主管部门批准，非法转让、出租、抵押的，其行为无效，不受法律保护。房产管理部门不得为其办理房屋交易手续，核发《房屋所有权证》；银行不得以非法取得的土地使用权为抵押物贷款，其他任何机关不得以裁定、决定以及其他形式处置其非法取得的土地清偿债务。
禁止擅自以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他调施抵债、与他方易房、易物。
第十九条 划拨土地上的经济适用房、房改房、直管公房和城镇居民私房需要上市交易的，应当经市人民政府土地行政主管部门批准，并按规定办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金后，方可到其他部门办理有关手续。
第二十条 加强村（居）民的宅基地管理，严格控制城区内的村（居）民住宅的新建、改建、翻建和扩建。
加强城区内农民集体土地的管理，禁止城镇居民购买集体土地上的房屋或者购买集体土地建私房。
禁止农民集体土地擅自出让、转让或者出租于用非农业建设和以其他形式非法入市流转。
第二十一条 市人民政府土地行政主管部门应加强城区内土地的监督检查，并会同有关部门对违反本规定的行为进行清理整顿。
第二十二条 违反本规定的，依照法律法规严肃查处，并追究有关单位主管人员和直接责任人的责任。
第二十三条 市人民政府发布的规范性文件与本规定相抵触或不一致的，以本规定为准。
第二十四条 本规定自发布之日起施行。
浅析第三人侵害债权的理论基础
中国人民大学法学院 王菁
摘要：第三人侵害债权制度的建立一直以来是个有争议的问题。随着经济和社会的发展，其建立的必要性日益突出。但是，仍然面临着债的相对性原理等一系列的理论障碍。笔者将从这些障碍入手阐述该项制度建立的可能性。
关键字：侵害债权 债的相对性 债的不可侵犯性
导言：
第三人侵害债权历来是民法学上争议颇多的一个问题，而且至今也有许多问题值得探讨。对于“侵害债权”的界定，国内为大部分学者所接受并广为引用的提法是：侵害债权是指债的关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋旨在侵害债权人债权的行为并造成债权人损害。
从这一界定我们不难发现，第三人侵害债权制度面临着多个既存的理论壁垒：侵害债权是否突破了做为债法支柱之一的债的相对性原则？这种突破是否使得合同相对性理论的作用难以发挥，从而降低了交易的效率、破坏了交易的秩序？债的相对性与债的不可侵犯性矛盾与否，可否调和？侵害债权制度的建立是否会对绝对权与相对权以及物权与债权的划分体系产生混淆效应？是否会造成合同责任与侵权责任的混同，形成“侵权法帝国”？……
因此，以下将从第三人侵害债权制度建立的可能性、必要性和建立以后在民法体系中的定位三个方面论述该制度建立的理论前提。（至于第三人侵害债权的构成要件以及责任分配等问题，本文将不做讨论）
一. 建立第三人侵害债权制度的可能性：
理论界反对第三人侵害债权的论点主要有以下三个：①民法区分物权和债权，相对权和绝对权，若承认第三人侵害债权应构成侵权，上述权利的分类即失去意义。②债权系相对权，惟课债务人以义务，故第三人纵加损害，也不会发生义务的违反问题。③债权保护的利益，惟债务人的行为方能使其实现，亦惟债务人的行为足以侵害其实现。下面就针对这些反对观点逐个击破侵害债权在理论上的障碍以证明其建立的可能性。
1、障碍之一：合同的相对性
在英美法系中，法律上并不存在债的概念及体系，所以大陆法系中的“债的相对性”规则在英美法系中被称为“合同的相对性”；而大陆法系中虽然采用的是“债的相对性”的概念，但由于合同是最常见、最主要的债的发生原因，因此以下就主要讨论合同的相对性问题。基本内容是：合同项下的权利义务只能赋予当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。
⑴ 合同相对性理论的必要性：
合同相对性理论从确立至今，历经沧桑，但其在合同法乃至整个民法中的支柱地位仍未动摇，正如黑格尔所说，“存在的就是合理的”，其生命力实际上就是其科学性的最好的论证。
①社会功能：我们知道，合同自由原则是合同法中最基本的原则，尽管现代民法中已不再像古典的合同法理论那样认为“契约即公正”，强调形式正义和绝对的合同自由，但由于私法的本质就是充分体现意思自治，赋予市场主体享有法定范围内的广泛的行为自由，使其能最有效地从事各种交易和创造财富。在这个意义上，合同自由原则又是不可动摇的。而合同的相对性就是从合同自由原则推演而来，它使得合同的当事人得以排除第三人的干涉而完全在双方达成合意的情况下达成契约，符合形式正义，也有利于保护契约的形成与履行过程的安定性。同时，由于债权缺乏社会典型公开性，合同的相对性在这种情况下也起到了促进交易迅捷的作用，不会给准备交易的第三人带来不必要的顾虑。
②理论功能： A.相对性原则使债权与作为绝对权的物权、知识产权、人身权相区别，以此为基准架构民事权利体系的基本框架，使民事权利分门别类并作不同的法律保护。 B.债的相对性决定了债权法是与绝对权法相区别的特有制度。比如合同法规定的合同设立、变更、转移、履行等都是建立在债权为相对权的理论基础之上，而物权的登记制度、物上请求权等制度则源于物权的绝对性，因此可以说债权的相对性是构建债权法各项制度的基础。
综上可知，合同相对性原则不仅是合同法存在的基础（即债法的支柱），而且是整个民法体系的根基之一。那么既然如此，其是否就应绝对化而不容突破，是否应与其他的制度进行一定程度上的衡平呢？我的答案：是。
⑵ 合同相对性与债的不可侵犯性之间的调和与衡平：
合同的相对性主要体现在合同主体的相对性、合同内容的相对性以及责任的相对性三个方面。而债权的不可侵犯性也是存在充分的法理基础的。因为“权利”本身就是指法律为保护权利人的特定利益而赋予其法律上之力，这种“法律上之力”就是权利区别于其他利益的根本所在。“法力”包括要求义务人履行义务的积极意义上的“法力”，以及在其权利受到侵犯时要求国家法律给予保护，回复其权利的完满状态的消极意义上的“法力”，由此，我们可以知道，债权的不可侵犯性是权利本身所固有的消极“法力”的具体体现。所以，债权的不可侵犯性是债权做为一项民事权利所必然具有的属性，而债的相对性是债权做为一项不同于物权等其他民事权利的权利所特有的一种属性。从逻辑上讲，一个事物所具有的共性特征与个性特征是不存在矛盾的可能性的。
以下从合同的主体、内容及责任的相对性三方面分别进行论述：
①合同主体的相对性，是指合同关系只能发生在特定的主题之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。也就是说，合同关系的主体是债权人和债务人；而侵害债权法律关系的主体则是债权人和债的关系以外的第三人，况且在后一个法律关系当中，债权人的请求权基础并非合同，而是一种法定的权利的不可侵性，合同关系只是一个事实前提而已，所以这是两个平行的法律关系，并不涉及合同关系发生在特定的当事人以外，也不涉及向无合同关系的第三人提出合同上的请求及诉讼的问题。
②合同内容的相对性，是指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利，并承担该合同规定的义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。这就涉及一个合同效力的问题，事实上，合同的效力应该包括对内效力和对外效力两方面，合同的相对性所规定的合同中约定的权利和义务只对合同的当事人产生约束力，指的是合同的对内效力。而合同债权人基于合同所取得或将来取得的合法权利和利益是一种民事权利，第三人在一定条件下负有不得侵犯的义务，这就是合同对外效力的体现。因此，第三人侵害债权侵犯的是基于合同所取得或将来取得的合法权利或利益，而并非违反了合同约定的给付义务，所以造成的损害是一种侵权损害。与合同内容的相对性并无矛盾，对内效力和对外效力是相对独立的，从不同的侧面、不同的视角对合同法律关系予以保护。
③合同责任的相对性：此点将在第3部分中详细论述，此处不做论述。
综合①②③可知，合同的相对性，或者说债的相对性与债的不可侵犯性是并行不悖的两项制度。前者是从约束和保护合同当事人的角度促进交易的进行、保护合同的订立、履行以及当事人的权利；后者则是从约束当事人以外的第三人，即不特定的义务主体的角度，站在合同整体之外的视角上，保护由合同产生的民事权利和利益不受侵害，从而对合同法律关系给予了完整的保护。
但是，虽然这两者不存在矛盾，但并不代表它们之间不存在冲突，这种冲突是两种民法价值的冲突。我们知道，在古典的合同法理论中，尽管合同的不可侵犯性是客观存在的， 但并不被强调和重视。在那种将合同自由和形式正义绝对化的情形下，合同的相对性势必也被绝对化，而不存在不可侵理论成长的土壤。一个事物的不同性质之间本来是不存在孰重孰轻的，但是为了满足实践的需要，人们往往人为地强调某一些理论而忽视另一些，比如近代民法中强调合同相对性而忽略其不可侵犯性，这是符合当时的生产力发展水平和历史条件的。但进入20世纪以后，随着实证法学派的衰微，新自然法学派和法律现实主义的崛起，诚实信用和公序良俗被奉为民法的基本原则，“合意不再是契约体的唯一支柱，契约也不再是一个封闭的体系，合同的履行不再是合同目标的唯一，保护第三人利益，衡平各方利益亦为合同不可或缺的目标”，因此现代合同法所体现的多元价值基础、多元支柱和多元目标必然使得多元的利益得到衡平，债权的不可侵犯性理论获得阳光的普照，第三人侵害债权制度的建立成为必然。
合同的相对性更侧重于保护第三人的利益，而债权不可侵犯则更侧重于强化对债权人的保护，事实上，无论债权人还是第三人都是在特定交易条件下的一种称谓而已，它们是流动的而非固化的，一个交易中的第三人很可能就是另一个交易中的债权人，所以过分地保护哪一方都事实上很可能是对自己的掠夺，这个时候进行利益的权衡就十分重要，只有找到一个制度设计的最佳平衡点，即合理的圈定第三人侵害债权针对的范围，才能达到最有效的保护交易者权利和利益，最大限度地鼓励交易的目的。这也是调和债的相对性和债的不可侵性之间价值冲突的最佳途径。
2、障碍之二：是否造成绝对权与相对权、物权与债权划分的混淆
⑴ 绝对性与相对性、物权与债权划分的理论渊源：
由于其划分的缘起颇为复杂且素有争议，而且涉及许多拉丁语字根、词根的演变，及拉丁文与德语的翻译问题，在此只能简要阐述一下我所理解的学界的通说。
一般认为这种划分最早来源于罗马法的诉讼格式，即对物的诉讼和对人的诉讼。但近代民法上这两对概念的形成是在11至13世纪，由注释法学派提出，当时“权利（ius）”的概念已经开始被普遍使用，对人和对物的诉讼格式逐渐演变为“对物权”和“对人权”。由于对物权的行使不需要他人的协助而通过自己的直接支配来实现，并且得对任何不特定的义务人行使权利的这种“支配性”和“对世性”，学者就继续引申出了“绝对权”的概念，相应地，效力仅限于当事人，还需请求才能实现的就界定为“相对权”。而“物权”的概念也是源于“对物权”，在德国民法上，“对物权”是“物权”的上位概念，因为对物权的对象还包括作为无形物的权利，同时，“债权”作为对人权的部分权利也就自然与“物权”对应起来了。
⑵ 第三人侵害债权与上述划分的关系：
无可置疑,债权的不可侵害性确实挑战了绝对权和相对权的分野,但是这种挑战只是促使我们更全面、更深入地去认识绝对权、相对权，或者说是对物权和对人权地划分，而并没有使这种划分失去意义。第三人侵害债权之侵权责任的成立，并没有说明债权变成了对世权，而仅仅说明债权中包括着一种用来保护其效力实现的、作为一项民事权利所固有的“对世性”，即所谓不可侵犯性。而事实上，所谓绝对权和相对性的不同保护方式中，最核心的问题可能就是人们对该项权利是否明知。明知（包括推定知道）则不得侵犯，不明知（包括推定不知道），则可以侵犯。因为任何民事权利，无论其内容和对象如何，都没有预先设定效力的高低，权利的内容和保护方式与权利的效力无关，而只取决于其对象的自然属性。
随着社会的发展，绝对权与相对权、对世权与人权、物权与债权的划分仿佛已不能涵盖权利的全部，有的“体系卫道士”就开始竭其所能地通过牵强的解释把新生的权利归入两分之一的范畴当中，更有甚者就直接反对这种“四不象”的权利的产生。然而这与理论源于实践的原理是反其道而行之的。我认为理论模型的建构往往是要选取极端情形的，而“对世”和“对人”则是权利效力范围的两个极端情形的，虽然这两者之间存在中间情形是社会生活不断复杂化的必然。因此这就涉及到一个对理论的认知问题，我们是要选择概念界定清晰的理论，还是要选择一个囊括所有的界定呢？社会不断发展变化，企图建立一个完全周延的理论是不切实际的。因此，有时我们只需找到极端情形，譬如把对世权和对人权作两个标点，而其他情况下，除了归属于这两者，就是介于两者之间，我们可以用这两者对其进行描述，就像用坐标轴上的坐标来描述图像一样，比如把有的权利描述成物权化的债权，而有的描述成债权化的物权。总之，我认为，绝对权与相对权、物权与债权的划分在第三人侵害债权制度的挑战下，非但没有失去意义，相反体现出了这种理论架构的科学性和合理性。所以，主张侵害债权会使民法理论框架坍塌的观点不应成为其建立的理论障碍。
3、障碍之三：第三人侵害债权是否会造成违约责任与侵权责任的混淆
⑴违约责任与侵权责任的区别
违约责任是指当事人不履行合同债务或履行合同债务不符合约定时所应承担的法律责任。违约责任的相对性是指违约责任仅仅发生于特定的当事人之间，合同关系以外的第三人不承担违约责任，合同当事人也不对合同关系以外的第三人负违约责任。
具体来说，违约责任与侵权责任的区别主要表现在归责原则、举证责任、义务内容、时效、责任构成要件和免责条件、责任的形式、责任范围、对第三人的责任和诉讼管辖等九个方面。
而第三人侵害债权中，第三人无疑承担的是一种侵权责任，而非违约责任，因为违约责任是以违反了合同义务为前提的，而第三人根本不存在承担合同约定义务的问题。只是，侵害债权的侵权对象是一种相对权，所以在其构成要件和免责条件上会有一些特别之处，但仍是侵权行为而明确地不同于违约行为。
但其之所以会给人们造成第三人侵害债权使合同责任丧失了独立性，导致了合同法和侵权法之间界际被模糊的印象，主要是因为第三人侵害债权的侵权责任与债务人违约责任往往交织在一起，这里的责任主体是不同的，虽然这两者之间密切关联，但绝不能混淆。
⑵建立第三人侵害债权制度迎合了现代民法的发展潮流
现代社会中，基于人权保障的需要，侵权法所保护的权利范围越来越大，侵权法的范围从权利的保护扩大到一般法益的保护，促使了侵权法与合同法的交错和相互渗透；而另一方面，合同义务也因为大量的非约定义务的衍生而日趋扩张，也导致了违约责任和侵权责任竞合的现象大量涌现。对于这种现象，有的学者认为“合同之债与侵权之债的堡垒行将解体，并使19世纪精心构筑起来的完整而封闭的契约法体系摇摇欲坠”，“契约法不是正在走向死亡，就是将被吞噬在侵权法的古老而常新的范畴中去”。这些提法虽然有些极端，但也在一定程度上反映了侵权法的扩张势头，以及合同法与侵权法的强劲的渗透交错势头。我倒是认为，合同法与侵权法的这种交错渗透可以形象的看作是齿轮的咬合，我中有你，你中有我，天衣无缝，为民事主体的权利和利益提供了全面的、毫无疏漏的救济手段和机会。
“责任”作为对于主体不履行或不适当履行义务的一种否定性评价，目的就是为了牵制义务人履行义务或弥补不履行给权利人造成的损失，而合同法与侵权法的交融恰恰是有利于实现这一目标的，符合了现代民法强调实质正义和社会妥当性的价值要求。那么，第三人侵害债权的建立也是迎合了这一趋势，而并非混淆了违约责任与侵害责任的界限??这种界限本身仍清晰存在，只是我们在为了实现主体权益的最大限度的保护时综合运用了它们而已。
二、建立第三人侵害债权制度的必要性
实际上，第三人侵害债权制度建立的必要性是不言自明的，理论界和实务界对该问题的经久不息的研讨实际上就是一个非常有力的明证。我认为其必要性主要来自于实践中和理论上两个方面：
1、 实践中的必要性
现代社会经济生活日趋复杂化、债的当事人以外的第三人通过妨碍债务人履行债务而故意损害债权人利益，以达到不正当竞争目的以及其他非法目的的情形大量涌现。在此情形下，债权人在债务人无力赔偿或依法免责时，如果无权向第三人求偿，显然不利于保护债权人的合法利益，维护正常的交易和竞争秩序，使一些案件无法得到合理的处理。比如，债务人对损害的发生缺乏主观过错，往往可依法定情形免责或援用情势变更免除违约责任，那债权人的债权所指向的预期利益应如何保护？因为该项制度的必要性首先源于社会生活和经济生活的需求。
