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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 07:01:44  浏览:8210   来源:法律资料网
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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


  一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

  《城市房地产管理法》第二十六规定,“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
  2000年,《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后,房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制,房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定,“住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收。”而后,2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消,因此,该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

  现行法律规定的交付使用条件,除上述规定外,还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如:
《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
  《城乡规划法》第四十五条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。”
  2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改,即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,才实行竣工验收制度,未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程(包括住宅小区),实行消防备案制度。

  《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”
  建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(2009年修正)规定:“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。
  第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;(五)施工单位签署的工程质量保修书;(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内,向备案机关提交工程质量监督报告。”

  因此,商品房竣工经验收合格后即可交付,当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何,房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后,尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件,应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

  另外,值得注意的是,并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题,一般是不能拒绝收房的,拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


  二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

  《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)规定,(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验,通过地方立法,完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

  比如,《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定:“对新建住宅实行交付使用许可制度,新建住宅建设工程竣工验收合格后,其配套设施应当具备居民入住的基本条件,并取得新建住宅交付使用许可证,方可交付使用。”
  《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定,“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时,应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的,新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房,购房人有权拒绝入住。”同时,《天津市商品房管理条例》第十条也规定,“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。”。

  那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的,能否交付使用,如已经交付使用效力如何?存在两种截然相反的观点:只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》(建委予以备案),即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于地方性法规,地方性法规具有地方性,在本辖区内有效,房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于管理性的强制性法规,不是效力性的规定,不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准,并交付了钥匙,即便未取得准许交付使用的证件,房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然,未取得准许交付使用许可证,不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
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美国“水污染”诉讼案件新闻二则

北京中济律师所医药法律主任律师:李洪奇选译
010-88083116;86187836

第一则:科赫工业公司为石油泄漏水污染支付创纪录的民事处罚
Koch Industries to pay record fine for oil spills in six states

科赫工业公司(Koch Industries Inc)是美国第二大石油公司,总部设在堪萨斯州,公司拥有庞大的地上和地下输油管线,将原油和石油产品源源不断输往中西部地区。

然而在1990年到1997年期间,由于输油管线生锈腐蚀(corrosion),频频发生石油泄漏(spills)事故,特别是在偏远乡村地区。政府接到大量投诉,指责科赫公司放任300多万加仑的原油和石油产品非法泄漏到临近水塘、湖泊、溪流或海岸。

大多数泄漏发生在俄克拉荷马、得克萨斯和堪萨斯三个州。其中最严重一次发生在德州,10万加仑的原油在纽埃西斯河及科珀斯克里斯蒂湾上形成了一条长12英里的油带。

联邦和各州政府同声谴责科赫公司未尽管理义务,认为如果公司操作适当、保养合理(proper operation and maintenance),输油管线腐蚀损坏的问题完全可以预防和避免。

1999年联邦政府在俄克拉荷马州塔尔萨地方法院提起诉讼,指控科赫公司非法泄漏原油和石油产品,造成德克萨斯、俄克拉荷马、堪萨斯、密苏里、路易斯安那和阿拉巴马州的水土污染。德克萨斯州政府也在休斯顿地方法院起诉科赫公司。

针对上述两个诉讼案件,2000年2月原告德州政府和联邦政府一起与被告在休斯顿地方法院达成调解协议(settlement),主要内容是科赫公司愿意支付3000万美元的民事处罚(civil fine);保证进一步完善防漏项目(leak-prevention programs);投入500万美元用于环境保护工程。调解协议签署候,美国司法部和环保署联合在声明中指出,这是美国历史上对环境污染案件最高额的民事处罚(civil penalty)。

《调解协议》规定,科赫公司应当检查评估正在使用的2500英里输油管线的运行状况,发现问题及时修复;应当贯彻执行改进后的防漏检测、保养核查以及防漏培训等制度;还应当聘请一名独立审计员每年对公司进行审计,至少三年,并向联邦政府和德州政府汇报科赫公司是否达到了《和解协议》和法律规定的要求。

除了改善业务运营制度,科赫公司还须投入500万美元用于受害各州的环境保护工程,包括投入150万美元在堪萨斯州和俄克拉荷马州购置湿地或者是野生动植物的生存地并加以保护;投入100万美元开展输油管线安全性研究,目的是为石油天然气工业同行们提供培训,教育他们如何预防油气泄漏;因为科珀斯克里斯蒂湾地区受灾最重,所以德州政府将获得250万美元由于改善本地区水源质量以及提高突发环境事件处理能力。

鉴于1990年埃克森(Exxon)石油公司在阿拉斯加瓦尔迪兹发生泄漏事件后,联邦政府设立了“石油泄漏责任信托基金”,旨在帮助支付损害赔偿金、污染物清除费以及某些相关费用。《调解协议》还规定科赫公司要把3000万美元民事处罚中的1500万付入“信托基金”,剩余1500万由联邦政府和德州政府平分。

第二则:法官裁定“水污染”案件不适于共同诉讼
Court bars Redlands water contamination class-action suit

2003年3月,一起代表800名居民共同起诉洛克希德.马丁公司“水污染”的诉讼被加利福尼亚州最高法院的法官裁定驳回。

这800多名原告生活在洛杉矶以东70英里出的Redlands市,靠近洛克希德.马丁公司的火箭发动机试验场,他们诉称火箭燃料中的高氯酸盐(Perchlorate)已经渗入他们的生活用水,造成居民罹患癌症和其他疾病,因此要求洛克希德.马丁公司赔偿损失,并支付费用监测居民的健康状况。被告洛克希德.马丁公司否认一切指控。

法官表示本案不能合并成共同诉讼(class actions),因为各居民接触污染物的量不同,遭受的身体损害程度有差异,诉讼请求也不一样,所以应该单独起诉,证明各自的实际损失或要求被告监测将来可能发生的疾病。

法官没有谈及诉讼的事实问题。现在还不清楚高等法院的意见会不会对类似案件产生影响。


参考:
http://www.uswaternews.com/archives/arcrights/arcrights.html

从公正视角看我国现行行政复议体制

向品 提要:人类具有天然的公正情感,当人类选择了法律作为解决双方争议的一种手段时,程序的公正性成了人们关注的一个焦点。程序公正的第一要义是,程序的操纵者与程序的结果应当没有任何利害关系。美国为了通过《联邦行政程序法》保证了听证官的公正裁判。我国司法实践让人们对现行复议制度的公正性产生怀疑。因此,必须对复议体制重新建构,本文针对该话题提出了自己的看法。
关键词:公正 行政复议 行政复议委员会
一、 行政复议的价值——公正
行政复议制度是近代资产阶级民主政治发展的产物。它的出现和发展体现了对公民基本权利保护的加强,有利于实现社会公平。
人类具有天然的公正情感,在相互交往的过程中维护公认的公正状态是社会正常发展的基本前提。当人类选择了法律作为解决双方争议的一种手段时,程序的公正性成了人们关注的一个焦点,程序公正是人们在设计解决权益冲突制度时的首选法律价值。程序公正的第一要义是,程序的操纵者与程序的结果应当没有任何利害关系,否则,程序的操纵者可能会利用自己在程序中的优势地位,促使程序的结果向有利于操纵者方向发展。如果法律程序的主持人与程序结果有利害关系,则人们不会以公正的心态去认同该法律程序的结果。所以,凡涉嫌于有违公正的程序操纵者不得再介入此程序,不得对该程序的发展施加任何影响。
美国行政法官的独立化过程就是典型代表。1946年制定的《联邦行政程序法》规定,各行政机构根据各行政裁判的需要委任“听证官”(hearing examiner)。听证官轮流审案,不得履行与行政裁判不相干的职责,非有正当理由并经过文官委员会审议决定,听证官不得被免职。后来,文官委员会进一步解释,《联邦行政程序法》的保护不仅适应于听证官的免职,还适用于对听证官的降级、停职或听证官不自愿的其他地位变更。这样,听证官主持行政裁决就可以不完全受行政首长意志决定。到1972年,文官委员会又颁布一项规章,将听证官这一名称改为“行政法官”(administrative law judge),使之具有更高的独立地位。1978年,美国国会修改《联邦行政程序法》,正式在法律上确立了行政法官的地位,规定行政法官的职责是专门审理案件,非有文官功绩制委员会的政党理由和经过其审议决定,行政法官不得被免职、停职、降级、降薪或临时解雇;而且,行政法官的薪俸由法律规定,行政首长不得任意变更。这样,行政法官就可以独立地、不偏不倚地行使自己的裁决权。从hearing examiner到administrative law judge,标志着行政法官独立性和公正性的增强,也标志着美国“行政复议制度”公正性的增加。
英国的公民宪章也要求公共机构必须“永远为公众所周知的、易于利用的申诉程序,在任何可能之处能够提供独立的复审”。申诉程序应尊循易接近、简便、快捷、公平、可信赖等七项原则。其中,“易接近”指规则为公众所周知;“简便”指抑郁理解和利用;“快捷”指为各项活动舍得时间限制,并使参与者能够一直知晓程序的进展状况;“公平”指进行全面的、无偏私的审查;“可信赖”指能够获得申诉机构成员和申诉人的信赖。
澳大利亚行政审查委员会认为,行政机关应寻求有效方法博爱正行政复议官员在组织上与做出原决定的人相分离。这种组织上的分离有助于加强复议官员的这样一种观念:它们的角色就是对远决定进行全新的考量。如果复议官员与原决定者之间存在密切的联系,则复议官员很可能会丧失有效执行复议职能所必须的客观性。显然,组织分离的程度会影响人们对行政复议体制的看法,并影响其是否可以确实发挥作为成本高昂的外部复审程序的过滤器的功能。“覆盖外表显得的是公正的,并且呈现看来是公平的,则很可能得到公平、公正的结论。同样,外表影响共同体对于那些代表共同体形式权力的人所作决定的信心。”也只有在这种独立性的基础上,行政复议的“规范化效应”(normative effects),即通过行政复议发现行政管理中的问题从而能够对症下药地加以改善,进一步增强行政决策的效率和准确性,才能得到实现。
澳大利亚行政审查委员会所建议增强行政复议独立性的方法有:行政复议官员不与原决定者在同一个处所办公,不让行政复议官员作与最初决定者属于同一个工作小组或者手同一个主观的监督,让复议官员的薪水由该组织中的一个独立分支来支付。行政机关应进可能避免监督者与复议官员这两个角色的混淆,行政复议职能最好不要对最初决定者直接进行日常监督的人承担,复议官员也不应被期望承担日常的监督职能。
二、 现行复议体制阻碍公正性
从1999年到2001年,全国行政复议机关作出维持决定的比例竟一直稳居50%以上,这使我们对行政复议的公正性产生怀疑。由此产生的结果是行政诉讼案件的增多和信访在民间的推崇。民众宁愿选择行政诉讼这一“迫不得已”的救济方式,甚至格外钟情于信访这一多少带点“清官”、“人治”色彩的制度,而偏偏就不愿意选择既经济又便利,既彻底又快捷的纠纷解决方式——行政复议,毋庸质疑,公正性的确实是当前行政复议制度实践中的最大隐忧。
实践证明:纠纷解决的公正性与纠纷解决机构自身的独立性和权威性是休戚相关的。很难想象一个依附于其他机关、唯其命令是从的裁决者能够公正地解决纠纷。在我国现实生活中,尽管由行政系统内部专门从事法制工作的机构来办理行政复议案件,但这一机构充其量也不过是隶属于行政复议机关的一个极为普通的内设机构而已。它不但没有独立的法律上的人格,需要完全听命于、服从于其所属的行政机关及其首长,而且对行政复议案件也没有最终的决定权,职能将其处理建议送交行政复议机关的首长进行审批。例如一个市级人民政府所办理的行政复议案件大致就需要经历“经办人——分管副处长——处长——法制办分管副主任——法制办主任——分管副秘书长——秘书长——市长的过程。更重要的是,在我国现实的政治生活中,行政复议机关作为被申请人的上级——无论是同级人民政府还是上级主管部门,本身就与被申请人有着“说不清,道不明”的关系:行政复议机关需要照顾到上下级或者整体与部门的关系,需要“爱护”、“关怀”下级,体谅下级的难处;下级为了表示对上级的尊重,往往在作出某项决定前都要向上级请示汇报,在得到明确许可或默许之后才“放心大胆”地作出决定;上级时常向下级发指示、加任务,为了完成指标,下级不得不“突击执法”甚至公然违法。可见,在行政复议机关与纠纷一方当事人的被申请人已经存在很多利害关系的背景之下,再让一个隶属于行政复议机关的内设机构去审理复议案件,且最终仍然由行政复议机关作出复议决定,这种纠纷解决的过程怎能体现最起码的公正?因此,复议机构独立性和权威性的缺乏是造成行政复议制度失信于民的首要体制性原因。
事实已表明,由行政复议机关内部负责法制工作的机构处理复议案件根本就无法保障复议结果的公正性。因此,必须在整合现有各种行政复议机构的基础上,建立隶属于各级人民政府但又具有相对独立性的行政复议委员会。具体的设想是:(1)在全国范围内形成四级,分工如下:对县级人民政府各工作部门、乡(镇)级人民政府及县级人民政府的派出机关作出的具体行政行为不服申请复议的,由县级人民政府设立的行政复议委员会管辖;对市级人民政府各工作部门和县级人民政府作出的具体行政行为不服申请复议的,由市级人民政府设立的行政复议委员会管辖;对省级人民政府的各工作部门、市级人民政府及省级人民政府的派出机关作出的具体行政行为不服申请复议的,由省级人民政府设立的行政复议委员会管辖;对国务院各部门和省级人民政府作出的具体行政行为不服申请复议的,由国务院设立的行政复议委员会管辖。实行垂直领导的行政机关,由市级以上政府设立的复议委员会解决争议。⑵上下级复议委员会之间不是领导关系,而是业务指导关系。每级复议委员会依法独立行使复议权,并采用一级制。对下级复议委员会作出的复议决定不服,应直接向法院提起诉讼。这就避免了“行政系统内部官官相互”。⑶应使复议委员会的级别比同级政府各部门高半级,使后者有义务接受前者监督,听从其指挥,并自觉履行前者裁判的义务。⑷各行政复议委员会的人员管理、职务晋升、福利待遇、业务培训、业绩考核与所在政府无关,由各级行政复议委员会掌握。行政复议经费必须单独列入各级财政预算,专款专用,不得被挤占或挪用。⑸处理复议案件时,实行民主合议制,确保行政复议决定的公正。
三、 结语
以公正为导向,我国许多行政法学专家都对行政复议体制提出了自己的意见。如建议设立行政复议听证制度、回避制度、双方当事人质辩制度、复议案件材料公开制度及告知诉讼权利制度等。这些理性的设计是建立在“完美的正义需求完美的程序”这一理念基础之上的。殊不知,“理性是灰暗时间中微弱的烛光,它绝无能力照亮整个宇宙,但是只要使用得当,就足以使人绕过深渊。把理性的烛光当作照亮宇宙的太阳是空想,把理性的烛光当作是昆虫身上的荧火,因其微弱而任意蹋灭,则是残忍。所以,不恰当地对待人的理性能力,或夸大或贬低,都将殊途同归与对人的理性的泯灭和对人的专制。”(刘军宁《保守主义》,中国社会科学出版社1998年版,第46页)同样,如果不能正确对待程序正义的价值,夸大程序的价值,也会导致程序价值的毁灭。行政程序的过分肥大化,不仅会降低行政效率,增加社会成本,导致相关社会关系不确定,而且最终会伤及行政程序本身的价值。(姜明安《行政执法研究》,北京大学出版社第206-208页)建议考虑将当事人程序选择权之法理导入复议程序构造之中。即行政复议程序中设置简易程序和普通程序,由当事人进行选择适用,而且普遍程序中的程序规定应考虑当事人的选择权(前揭《行政执法研究》,第210页)这样,一方面能保障制度设计符合人权要求,又能最大限度到达到公正。

作者系中南财经政法大学法学院学生